国有土地使用权转让的条件

国有土地运用权转让的条件 以出让方式取得的土地运用权，房地产项目转让时，应当符合城市房地产管理法第三十九条规定的转让房地产的条件。 1、要依据出让合同约定，已经支付全部土地运用权出让金，并取得土地运用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让； 2、要依据出让合同约定进行投资开发，完成肯定开发规模后才允许转让。 这里又分为两种情形， 2.1是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25以上； 2.2是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。 上述两项条件必需同时具备，才能转让房地产项目。这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺当实施。 以划拨方式取得的土地运用权，应符合城市房地产管理法第三十九条的规定，其中规定了以划拨方式取得的土地运用权在转让房地产开发项目时应具备的条件。 对于以划拨方式取得土地运用权的房地产项目，要转让的前提是必需经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式 1、由受让方先补办土地运用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地运用权出让金后，才能进行转让； 2、是可以不办理土地运用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。 对以划拨方式取得土地运用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地运用权出让手续。 一是经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于城市房地产管理法其次十三条规定的项目，即用于国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事 业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房实行行政划拨的方式进行，因此，经济适用住房项目转让 后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让手续。 二是私有住宅转让后仍用于居住的；三是依据国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的； 四是同一宗土地上部分房屋转让而土地运用权不行分割转让； 五是转让的房地产短暂难以确定土地运用权出让用途、年限和其他条件的； 六是依据城市规划，土地运用权不宜出让的；七是县级以上人民政府规定短暂无法或不须要实行土地运用权出让方式的其他情形。 土地运用权转让需履行的程序 城市房地产开发经营管理条例其次十一条规定转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地运用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。房地产项目转让涉及房地产项目建设单位的转移，涉及项目转让方已经签订的合同的效力。 为了爱护已经与房地产开发项目转让人签订合同的当事人的权利，要求房地产项目转让的双方当事人在办完土地运用权变更登记后30天 内，到房地产开发主管部门办理备案手续。在办理备案手续时，房地产开发主管部门要审核项目转让是否符合有关法律、法规的规定；房地产开发项目转让人已经签订的拆迁、设计、施工、监理、材料选购等合同是否作了变更；相关的权利、义务是否已经转移；新的项目开发建设单位是否具备开发受让项目的条件；同时要变更 开发建设单位的名称。上述各项均满意规定条件，转让行为有效。如有违反规定或不符合条件的，房地产开发主管部门有权责令补办有关手续或者认定该转让行为无 效，并可对违规的房地产开发企业进行惩罚。 备案应当供应的文件，在该条例中只提到了房地产开发项目转让合同，各地在制定详细方法时应当进一步明确应当供应的证明材料。如受让房地产开发企业的资质条件、拆迁的落实状况、土地运用权的变更手续以及其他的证明材料。房地产开发企业应当在办理完土地运用权登记手续后30天内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。 未 经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权 利、义务随之转移给受让人，项目转让人应当书面通知被拆迁人。房屋拆迁补偿安置是房地产开发的重要环节之一。项目转让之后能否保证被拆迁人的利益不受损 害，是政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标。这样规定的目的是保障被拆迁人的合法权益，防止在项目转让过程中或者转让后，转让方、受让方相互推 诿扯皮，使被拆迁人的权益受到损害。