售楼人员的专项培训

XX房产售楼人员培训 第一讲xx房地产公司概况、公司规章制度及工程介绍 一、公司简介 二、公司规章制度〔略〕 三、工程介绍〔略〕 第二讲建筑根本知识 第一节、建筑识图的一般知识 对销售人员掌握建筑根本知识的要求不是很高，具体需要掌握的建筑根本知识有以下几个方面 学习本节的目的有以下几个方面 1、 学会阅读总平面图、建筑平面图、建筑立面图等 2、 会计算各个单元建筑面积、公摊面积、楼层高度等 3、 其它 一、施工图的内容和用途 施工图主要包括图纸目录、设计总说明、建筑施工图、结构施工图、设备施工图。图纸目录包括每张图纸的名称、内容、图纸编号等，设计总说明包括设计依据如设计规模、建筑面积等，设计标准，施工要求等。 二、施工中常用的符号 施工中常用的符号包括 〔一〕、定位轴线 定位轴线采用细点划线表示。通常是一个圆圈里面一个阿拉伯数字或英文字母表示。在平面图上从左到右依次采用阿拉伯数字，自下到上顺次采用英文字母编写。需要注意的是字母I、O及Z不得作轴线编号。 定位轴线在施工图中通常将房屋的根底、墙、柱和梁等承重构件的轴线划出，并进行编号。 〔二〕、标高 其他标高以此为基准。在总平面图、平面图、里面图和剖面图上，经常用标高来表示某一部位的高度。销售人员必须会计算楼层高度。 我国把青岛黄海的平均海平面作为绝对标高，及零标高，通常情况下，销售人员计算标高都是采用相对标高的方式。即将首层室内主要地面标高定为相对标高的零点。 〔三〕、尺寸线 以上讲解需根据某个局部图纸加以说明。 〔四〕、常用图例、根据楼层平面图、总平面图讲解。 三、阅读图纸的一般方法 一套图纸一般有几十张，几百张构成，阅读图纸要从大的方面先着手，在依次从大到小，从粗到细一次查看，平面图、里面图、剖面图一次 〔五〕、一些常用术语的含义 A、开间指一间房屋两条横向轴线间的距离。 B、进深指一间房屋两条纵向轴线间的距离。 C、层高楼房本层地面到相应上一层地面垂直方向的尺寸。 D、地坪多指室外自然地面。 E、红线规划部门批给建设单位的占地面积，一般用红笔划在图纸上，产生法律效力。 四、建筑总平面图的阅读 根本内容 1、 新建的建筑物的名称、层数、室内外地面的标高、新建房屋的朝向等。 2、 新建房屋的位置。 3、 新建的道路、绿化场地、管线的布置。 4、 原有房屋的名称、层数以及与新建房屋的关系，原有道路、绿化及管线情况。 5、 将来拟建的建筑物、道路及绿化等。 6、 规划红线的位置。 7、 指北针、风玫瑰图等。 8、 周围的地形、地貌等。 熟悉总平面图中常用图例〔另备〕 阅读平面图的方法步骤 1、 先看图样的比例、图例以及文字说明 2、 了解新建房屋的根本情况、用地范围、地形地貌以及周围的环境等。 3、 风玫瑰图与指北针识读。 五、建筑平面图及识读 对于一幢房屋有以下几种平面图 1、 底层平面图〔又称首层平面图〕 表示第一层各房间的布置、建筑入口、门厅以及楼梯的布置等情况。 2、 标准层平面图 表示房屋中间几层的布置情况 3、顶层平面图 表示房屋最高层的平面布置图。有的房屋顶层平面图与标准层平面图相同，在这种情况下，顶层平面图可以省略。 3、 屋顶平面图。 注平面图的阅读以事例形式讲述。 六、立面图的及识读 建筑立面图的内容包括 1、 说明建筑物的立面形式和外貌，外墙面装饰做法和风格。 2、 表示室外台阶、花池、勒脚、窗台、雨蓬、阳台、屋顶以及雨水管等位置、立面形状及材料做法。 3、 反映立面上门窗的布置、外形及开启方向 4、 用标高及竖向尺寸表示建筑物的总高以及各部位的高度 注立面图的识读用图例讲解。 对于销售人员只要求总平面图、建筑平面图、立面图的阅读，而建筑剖面图、结构详图不做要求。 第二节、建筑与建筑构造 房地产销售代表经销的是住宅建筑，因此，有必要了解一般的建筑知识及各住宅各组成局部的根本构造。 一、建筑概述 〔一〕、建筑的构成要素 建筑都是由三个根本要素构成的，即建筑功能、物质技术条件和建筑形象。一般来说，建筑功能也就是建筑的目的，是主导因素。物质技术条件是实现这一目的的手段，依靠它可以到达建筑功能的要求。在相同功能要求和物质条件下，可以创造出不同的建筑形象。 〔二〕、建筑的分类 1、按建筑的使用性质，城市建筑可分为工业建筑和民用建筑二大类。工业建筑主要是指生产厂房、辅助生产厂房等生产性建筑。民用建筑主要指学校、医院、商场等公共建筑和居住建筑〔住宅与宿舍〕 2、按建筑结构使用的材料，可以分为砖混结构建筑、钢筋混凝土结构建筑、刚结构建筑。 3、按施工方法分为装配式建筑、现浇式建筑和装配整体式建筑。 5、 按建筑层数可分为低层住宅〔13层〕、多层住宅〔46层〕、小高层〔711层〕、高层住宅〔1230层〕 〔三〕、房屋的组成及其作用 各种不同的建筑都是由根底、墙体或柱、楼地层、屋顶、楼梯、门窗等六大局部组成。 根底是房屋最下面的局部，埋在自然地面以下。 墙或柱是房屋的垂直承重构件，它承受楼地面和屋顶传给它的荷载，并把这些荷载传给地基。 楼地面是房屋的水平承重和分隔构件，包括楼层和首层地面两局部。 楼梯是楼房建筑中联系上下各层的垂直交通设施。 第三节住宅小区规划 一、 熟悉天地公寓的规划指标如用地面积、建筑面积、容积率、绿化率等 二、 熟悉天地公寓的总体布置图，如小区广场、建筑小品、道路等 三、 熟悉天地公寓外部配套、内部配套情况。 第四节常用的规划术语解释 1、 建设用地面积指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积，不包括代征的面积。 2、 建筑面积指各建筑物每层外墙线〔或墙外柱子外缘线〕的水平投影面积之和。层高在2.2米以下的技术层不计算建筑面积。 3、 建筑基底面积是指建筑物首层的建筑面积。 4、 使用性质是指建设用地的建设工程使用性质。 5、 容积率指建设用地内的总建筑面积为建设用地面积的倍数。地下停车库、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时可不计入。 6、 建筑覆盖率指建筑基底面积占建设用地面积的百分比。 7、 建筑高度指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。 8、 建筑间距指