国家房价调控政策(精)

可是，自2003年国家颁布房地产宏观调控政策以来，房价不但没出名校下降，反而“越调越涨”。 此前的几轮调控也都出现过短期降价现象，但没过多久又“旧态复萌”，然后是新一轮的疯狂上涨„ 中国的房地产调控基本可以分为四个阶段。 中国房地产的市场化运作最早始于1998年，当时伴随着亚洲金融危机和全流域性大洪水的巨大冲击，干脆经济损失超过2500亿元；同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。为了拉动经济，提高内需。 1998年7月3日，国务院颁布了“关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”，福利分房取消，中国房地产市场改革正式拉开帷幕。 即便如此，2002年下半年起先了“地产泡沫论”之争， 央行也认为房地产投资过热，应主动防范房地产信贷风险，于是在2003年6月5日印发了中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，意在抑制房地产市场泡沫，通过“管贷款”的方式，以期达到对房地产市场降温的目的。 121号文件一出台，房产商动作频频，各种研讨会相继召开。而最重要的动作则是在房产商的力推下，全国工商联邀集众多房产商同心同德，写出一个报告上报国务院，上演了一出“地产大佬围攻121号文件”的好戏。 2003年，中国遭受罕见的“非典”疫情冲击，前两个季度的经济增长下滑到 6.7。于是，在121号文件颁布仅仅2个月后，由建设部起草的关于促进房地产市场持续健康发展的通知出台，明确把房地产业列为我国国民经济的支柱产业。18号文被视为房地产商利益群体的一次公开成功，显示了中国房地产界已经崛起，并第一次公开了与政府进行政策博弈的能量。2003年中国的GDP增速依旧达到9.1，成为1997年以来增长最快的年份。这个奇迹的背后是房地产推动的强劲内需。一年后，中国社科院金融探讨所易宪容博士在其那篇闻名的谨防房地产业要挟整个中国经济文章中提出警告“房地产业已经把地方政府、国家经济及民众利益捆绑在一起，房地产正在要挟着整个中国大陆经济。” 依据中国社科院蓝皮书报告，从1998年到2003年，全国商品住房每平方米的价格仅增加343元，比较符合家庭承受实力。 政策失灵 房价猛烈 从2003年起先，房地产调控从扩张型转为紧缩型政策。但中国房价却不断飞涨，政策成了“空调”，这一局面持续到2008年下半年全球金融危机爆发不是房价不涨了，而是政府出面说的托市，最终“名副其实”了，之前的调控则以进一步涨价而告终。 在紧缩型调控政策实行一年后，2004年中国商品房平均销售价格同比上涨 14.4，涨幅比2003年提高10.6个百分点，其中商品住宅价格上涨15.2，明显政府最初通过宏观调控的方式来抑制房地产增长速度和幅度太快的目的没有实现。在抑制房地产市场快速增长中，出现了“市场失灵和地方政府失灵”，老百姓对房价暴涨普遍表示了不满。 回顾2004年，中心政府好像表明白对楼市的调控“努力”，聂日明称2004年为房地产的政策年。中心在土地转让的方式、开发商资质、贷款条件、货币政策等方面出台了多个政策，以规范市场、限制房价。2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了关于接着开展经营性土地运用权招标拍卖挂牌出让状况执法监察工作的通知即71号令，在肯定程度上梳理了房地产行业混乱的市场秩序，但房价还在疯涨。2004年5月12日，我国第一部经济适用住房管理方法颁布施行，地方政府主动性很低，个别一线城市直到2009年才正式启动经适房。较早实现经适房的城市也存在投机客炒作的负面新闻，有的甚至成了公务员的变相福利分房。 2004年调控的失效，导致而后几年的中心楼市政策好像像个笑话。 2005年3月26日，一份名为关于切实稳定住房价格的通知的文件发出，业界称之“老国八条”。要求各地政府重视房价上涨过快这一现象，如限制措施不力则要追究责任。2005年4月27日，国务院常务会议提出8项措施引导和调控房地产市场，业界称之为“新国八条”，着重提出“保证中低价位、中小户型住房的有效供应”，“强化规划调控，改善商品房结构”，“完善城镇廉租住房制度”。这一年，中国住宅平均售价接着上涨12.6。 进入2006年，调控接着细化。2006年5月17日，国务院总理温家宝主持国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的6项措施简称“国六条”。5月29日，“九部委37号文”出台，对“国六条”进一步细化，并首次提出“90/70”政策。这一年，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4，新建商品住房销售价格同比上涨6.3。 2007年，房价问题成为城市发展的主要阻力，主要城市廉租住房制度建设相对滞后。8月13日，中心出台了关于解决城市低收入家庭住房困难的若干看法。“保障性住房”被提到了前所未有的高度。此外，新政起先考虑增加供应端和构建多元化体系。2007年9月27日，央行和银监会联合发布了“二套房”新政，二套房首 2 付比例不低于40，利率1.1倍。而这一年的市场经过一段观望后，再度出现房价大幅上涨的高峰全国住宅平均售价增长率为16.86。 “总结调控的历史阅历，中国宏观经济与房价的调控政策呈现顺周期操作的特色，实际效果往往是加剧了经济周期的波动幅度。”聂日明指出，“回顾2006、2007年的房地产市场，调控政策越猛烈、严厉，房价涨得就越猛烈。这是因为政策发挥作用有时滞效应，调控政策的效果显现须要肯定时间”。 在杨红旭看来，中国楼市调控的其次阶段始于2008年下半年，由地方到中心起先放松调控，其性质是松绑，这轮过渡性的扩张型调控始终持续到2009年12月。 针对自2008年下半年宏观经济形势恶化、房地产行业呈现衰退的局面，在出台“4万亿”经济刺激安排之下，同时也出台了房地产刺激政策，例如对个人首次购买90平方米及以下一般住房的，契税税率下调到1；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；个人住房公积金贷款利率下调了0.27个百分点；对个人销售住房暂免征收土地增值税。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出台针对楼市的救市措施，上海更干脆吩咐国有企业购买房地产，以维持房地产市场的稳定。 聂日明认为，对房地产开发商和炒房者来说，2008年底的救市是天大的好消息，日趋惊慌的资金链、购房乏力的需求面，在政府强力推动下的救市局面上面貌一新，房子热销到北京数年间积累的烂尾楼全数售罄、上海豪华新盘星河湾一天卖出40亿。 房地产增值占到2009年中国GDP的6，50多个产业与房地产关系亲密。但2009年中国楼市的旺盛，只是增加了更多泡沫。据国家电网利用智能网络在全国660个城市的调查，发觉大约6540万套住宅电表读数连续6个月为零。以每套住宅平均100平方米计算，65.4亿平方米的空置商品房相当于2009年住宅竣工面积的11.3倍，这相当于2009年住宅销售面积的7.7倍。 今年3月，中国70个大中城市的房屋销售价格较上年同期上涨11.7，为2005年7月份国家统计局将房地产价格投机数据从35个城市扩大到70个城市以来的最大涨幅。中国楼市处于1998年房改以来的最高点。随后，中心政府的密集型调控政策在4月中旬接连出台，短暂遏制了疯涨的房价，但是这样的调控效果将会维系