国土资发151号

国土资发[2010]151号文解读 作者王胜兵 来源找法网 日期2010年12月17日 国土资源部住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知（国土资发[2010]151号文）解读 今年上半年，国务院先后下发了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知和关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，即国发4号文和10号文，明确要求各地实行坚决措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。但到目前为止，新政对楼市的调控效果却依旧不明显，各地对房地产调控政策的相识仍旧存在差异。部分地区对房地产业要以保民生为首要目标相识不到位，对土地供应和住房建设如何主动参与房地产市场宏观调控缺乏探讨探究，对下一步如何推动落实考虑不多。因此，两部联合下发通知，从统一思想，提高相识，坚决信念，加强协作，形成合力等方面，提出了明确要求。在内容上更加留意政策可操作性，相关政策措施更加细化、实化，便于地方执行。 现就151号文的对土地出让实务中应留意的问题分析和总结如下 一、严格土地竞买人资格审查 通知要求，发觉并核实竞买人存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为、非法转让土地运用权等违法行为、因企业缘由造成土地闲置一年以上、违反出让合同约定条件开发利用土地等行为的，在结案和问题查处整改到位前，必需禁止竞买人及其控股股东参与土地竞买活动。 上述情形中常见的是因企业缘由造成土地闲置的情形，对此，不但可以向开发企业从高征收土地闲置费，而且对开发企业今后在曲江拿地行为产生障碍，即涉案企业及其股东均可能会失去拿地资格。 在实务中，在对土地竞买人资格审查时，应留意其土地闲置违法行为是否结案，通知的规定是“在结案和问题查处整改到位前，必需禁止竞买人及其控股股东参与土地竞买活动”，我们认为，若竞买人虽有土地闲置行为，但若已依法缴纳土地闲置费并已按要求开工建设，应视为已整改到位，可以确定起土地竞买资格。 二、资金拿地须为企业自有资金 通知要求，国土资源主管部门对竞买人参与招拍挂出让土地时，应要求提交竞买投标保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信证明。 以往，有些开发商本身资金实力不足，拿地资金往往通过贷款、股东借款等方式筹集，依据新政，开发商只能以自有资金拿地，客观上使一些实力弱的中小开发商难以拿到土地而被淘汰出市场，同时对于大开发商，可以在招商中建议其实行以下策略（1）其若成立项目公司拿地必需高额注入注册资本，注册资本不能少于拟竞买土地的土地出让金；（2）干脆由开发商总公司/母公司拿地，然后再以土地运用权和配比货币出资设立项目公司。 三、不得将两宗以上地块捆绑出让 通知要求，土地出让必需以宗地为单位供应规划条件、建设条件和土地运用标准，严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让。 国土资源部和发改委于2009年11月19日共同发布文件规定，商品住宅用地的出让面积，小城市不超过7万平方米，中等城市不超过14万平方米，大城市不能超过20万平方米。 将两宗地块捆绑出让的本质是大开发商利用资金优势形成拿地垄断，使一些对单宗土地具备最优开发实力的中小开发商竞争出局。禁止捆绑出让目的是为了激励中小开发商主动参与，形成真正竞争，同时也有利于防止大开发商囤地。 实践中直，假如基于多方考虑的确须要让一个开发商同时取得相邻两宗土地，可以实行以下策略在两宗土地合并后不超过单宗面积最高限额的情形下，可将两宗土地合并为一宗地，并将两块土地的规划条件、建设条件和土地运用标准综合测算而形成统一的规划条件和建设条件，再予以出让。 四、不得“毛地”出让 所谓“毛地”，指拟出让地块上仍有部分待拆迁的民居以及厂房设备等建筑，“毛地出让”则是拆迁的方式将由开发商或是指定的机构负责。而“净地”则指的是出让地块已经拆迁平整，开发商拿地后可以干脆进场打桩开建。“毛地出让”的实质是将依法应由政府负责的拆迁工作推给了开发商，政府一方面利用了开发商的融资，另一方面削减了大量工作。实践中许多拆迁冲突和拆迁事务多是由此引发。 从物权法来看，征地拆迁工作是政府的职责，应由政府完成；从开发企业角度， 毫无疑问，净地方式更受开发企业的欢迎，免去拆迁这项既费时又费劲的浩大工程，建设项目的上市时间将大为提前；从政府调控和管理角度，净地出让相比毛地出让，可以“限制成本支出，提高土地出让收益”，同时使政府对项目建设开竣工时间的监控更具有操作性。 若的确出于利用开发商资金进行拆迁和土地一级开发，可以实行由开发商通 缴纳诚意金等形式。 五、拟出让土地规划条件须列入出让合同 通知要求，拟出让地块的位置、运用性质、开发强度、住宅建筑套数、套型建筑面积等套型结构比例条件，作为土地出让的规划条件，列入出让合同。对于中小套型一般商品住房建设项目，要明确提出平均套型建筑面积的限制标准，并制定相应的套型结构比例条件。住宅用地的容积率指标必需大于1。上述土地出让的规划条件由规划部门应当会同土地部门严格依据经批准的限制性具体规划和节约集约用地要求确定。 上述规定在实务中涉及两个层次，一是政府各部门之间，即土地部门和规划部门依据控规确定每一宗地的规划条件；二是土地部门与开发企业之间，土地部门依据规划条件出让土地并将规划条件涉及的运用性质、开发强度、住宅建筑套数、套型建筑面积等套型结构比例条件、容积率等全部写入土地出让合同，以合同形式约束开发企业严格按规划条件开发建设。 六、土地出让后监管措施细化和加强 通知除一以贯之地强调坚决制止擅自调整容积率、坚决打击囤地闲置等行为外，特殊强调了打击的尺度和深度。 打击深度方面，通知要求对未达到法律法规规定的土地转让条件转让房地产用地等囤地炒地的行为，要刚好依法依规肃穆查处，应当依法没收违法所得，并惩罚款。而城市房地产管理法第66条对此的规定是“没收违法所得，可以并惩罚款。”从“可以”变成“应当”，从自由裁量条款变成硬性条款。 打击广度方面，通知强调了对违法行为的部门联动和社会监督。通知要求省区、市国土资源主管部门要按季度将发觉和查处违法违规房地产用地的状况，在当地媒体和国土资源部门户网站的中国土地市场网页上向社会公布，接受公众监督，同时将有违法违规行为的房地产企业名单，刚好抄送住房城乡建设、国有资产、工商、金融及监管、证券等部门。此举一方面使违法企业在开发建设和融资活动均受到相关政府部门的限制和监管，另一方面通过社会曝光，使违法企业信誉度降低，丢失竞争优势。 上述措施要求土地等相关部门一方面从严执法，一方面要将违法事项通过规定渠道向政府相关部门和社会披露。 2010年10月21