房地产营销策划案例

河南城建学院课程设计 七 星 佳 园 营 销 策 划 方 案 目 录 第一篇 环境分析 1-1 市场分析 1-2 区域房地产住宅市场状况 1-3 项目介绍与分析 第二篇 SWOT分析 2-1 项目优势 2-2 项目缺点 2-3 项目机会点 2-4 项目策略 2-5 价格策略 第三篇 项目定位 3-1 客户定位 3-2 项目定位 3-3 定位支撑 3-4 消费能力分析 第四篇 营销战略 4-1 整体战略 4-2 宣传策略及渠道 4-3 促销策略 第五篇 营销推广策略 5-1 推广渠道 5-2 推广进度 5-3 筹备期推广策略及工作安排 5-4 开盘推广策略及手段 5-5 现场开盘活动 第一篇 1-1.市场分析 宏观市场分析 2009年，平顶山楼市绝地反弹。旺季高烧，淡季不淡，不少开发商超额完成任务，资金大幅回笼。“日子过得很惬意”某业内人士直言不讳的表示。抢市的开发商略显姿态，小幅让利；大牌开发商高枕无忧，盘算着来年的营销策略2009年，平顶山楼市将难见08年疯狂促销的列队格局。波澜不惊，平顶山开发商高调收官。 区域市场分析 一、 经济发展 1．2009年回顾.平顶山楼市异常活跃 1 2009年平顶山市全年累计完成房地产开发投资亿元，占全市房地产投资比重的，商品房实际新开工面积116万平方米，占全市新开工面积的，商品房市场供应面积万平方米。2007年可以说是鹰城新老区开工以来最活跃的一年，异域房产大佬的蜂拥而至，带来了新的理念，更带动了鹰城的房价上升。 2商业用房过剩量加大 商业性用房分别占当年供应总量和销售总量的15和，从物业类型的供需比来看，商业用房的供需比为1，出现明显过剩，过剩面积15万平方米。 3多层和高层最受欢迎 各类商品房中，多层和高层住宅等普通商品住宅仍是市场供求的主体，二者分别占到当年供应总量和销售总量的80和86。 4全市新增商品房，供应和销售总量平衡 平顶山市2007年市区新批商品房预售面积共万平方米，同比增长，其中住宅万平方米，同比增长，其中平顶山新区新批商品房预售面积为万平方米，住宅万平方米，非住宅万平方米。平顶山房产市场供求总量基本平衡。 5.中小户型市场需求大，125平方米以下的小户型市场需求很大 从不同的面积户型的市场需求来看，单套80平方米130平方米的户型最有市场，占64以上，其中100平方米120平方米户型市场需求量大，占。同时值得注意的是，60平方米以下的户型近几年市场需求量也有所增加。另外，商品房住宅套均面积从2003年的平方米减至2006年的平方米，单套住宅面积在逐年下降，户型设计呈现出日益紧凑，布局日趋合理。 6.外地人（平顶山城区以外）购房占了近一半。 从够房人群户籍归属分析，2006年全市共售出商品房10658套（间），其中外地个人（平顶山城区以外）购买4483套（间），占。 7.平顶山市北区，西区房子紧销。 从区域供求分析，北区，西区，和中区仍是平顶山老城区商品房供应和销售的主要区域，三者合计占市区供应总量的以上，占需求总量的，而南区开发较弱，供求占比均有8左右。从各区域商品房的供销比来看，北区，西区的销售表现异常火爆，在全年供应量增幅较大的情况下，仍供不应求。 8.按揭仍是首选付款方式 按揭仍是多数购房人的首选付款方式，从全年购买商品房套数和面积比例来看，基本都占70左右。一次性付款的消费群体约占25。 2. 2008年发展趋势 1.政策从严 效应显现 2004年至2006年平顶山房地产整体均价不断上涨，2006年比2005年增加13（而2005年比2004年增加9），其中住宅均价2006年比2005年增加4，非住宅增加16。2007年的房地产市场发展趋势将持续稳定，不会出现大起大落的情况。 2.购房需求 越来越大 虽然2000户籍改革遭遇上学难，但户籍改革的推进会造成城区人口持续增长。随着平顶山市城市划进程加快，对住房需求加大。据统计，平顶山市市区人口2007年后将达到万，到2008年平顶山市城镇人口人均住房建筑面积新增到34平方米，这样平顶山市需要新建住宅528万平方米，加快老城改造，新区建设也会刺激购房需求。城区以外的人购买商品房比率继续上升，2006年外地人购房已占总购房比率的，平顶山市本地与外地人的购房比例为1。2007年，外地来平顶山市购买房子的人数越来越多。未来随着平顶山市对外开放的不断深化，城市进程不断加剧，外地人的购房量将高于本地人。 有需求就会有市场，2007年平顶山房地产市场的巨大需求将使平顶山房地产市场更加繁荣。 3.外地品牌 挺进平顶山 进入2006年，随着新区建设一日千里，以前只闻其名的全国知名企业，如郑州建业房地产公司，浙江漫浪房地产公司等外来房地产商纷纷进入平顶山地产。2007年，国家的宏观调空政策将会越发明显，造成一线城市地产市场成本的提高，一线城市的品牌开发商们必将进行战略性转移，大举进军像平顶山这样的二三线城市。 4.新城区 继续升温 2006年，新城区建设初具规模，平顶山市融鹰房地产开发有限公司开发的华府广场，漫郎房地产开发公司开发的0375.首府，建业房产公司开发的建业-森林半岛等众多楼盘开盘销售情况喜人， 销售量逐月速增，由10月的3万多平方米，一跃增加到12月的8万多平方米，销售项目由10月的7个和11月的9个到12月的12个，价格由每平方米1900元增加到每平方米2500元，增幅达到24，金额达600多元。 为贯彻平顶山市委、市政府“建设大城市、发展大工业”的发展战略，以“优化东区功能、改善老区环境、重点发展西部新区”为目标，加强对近期城市住房建设的调控指导和统筹布局，特指定本计划。 随着2007年市委市政府的投入使用，区内的市政、交通等与新区有关的经济开始出现跨越式前进、尤其是因此而对楼市所产生的升值预期开始释放。 新区建成使用后两三年楼市租金将持续上涨，市场的需求快速增长。可以预见，开发商将借助新城区概念经济来提升房地产产品销售。2007年，以新城区为中心的周边地区也将持续升温，使优先进驻新区的房地产开发企业得到更大的实惠。 5.高层成新宠 郊区化 2006年高层住宅大于供给万平方米，供需比为1，对存量房进行有效的消化，高层住宅在经历了多年的“高处不胜寒”的困境之后，终于迎来了春天。 在土地实施“招、拍、挂”后，土地奇缺，地价攀升，建造高层成为节约成本的重要方式。高层作为城市现代化的标志，在提高城市档次方面起到重要的作用。高层结构不断推陈出新，高层和其他物业一样一步步走向成熟、理性，被越来越多的消费者接受。随着中心区域土地的开发数量的日渐减少，郊区化发展成了一种必然。2006年年底地产郊区发展将更加明显，尤其是西部、南部区域。 6.房价价格 稳中有升 随着宏观调控