XX前期物业管理顾问服务意向书

重庆爱加丽都 前期物业管理顾问服务意向书 二零零五年六月二十九日 目 錄 1、 背景资料 2、 地铁物业管理之背景 3、 合作方案 4、 管理宗旨 5、 前期物业管理顾问服务内容 6、 物业管理方案 7、 人力资源安排方案 8、 前期管理服务期限 9、 管理顾问酬金及开支 10、 总结 1. 背景资料 委托方重庆宝田地产集团有限公司 受委托方 港铁北京房地产管理有限公司 英文名称MTR Beijing Property Services Co. Ltd.，是一家在中国北京成立的独立法人，其注册地址为北京市东城区建国门内大街18 号恒基中心二座11 层1114 室。 物业资料 物业名称 爱加丽都（策划分三期开发） 物业用途 住宅、商业及酒店 物业地点 重庆市渝北区，北临经开大道，东临金渝大道，南接经开区人民政府办公楼，西连奥林匹克花园 建筑面积 共约500,000平方米 2. 地铁物业管理之背景 港铁北京房地产管理有限公司是香港上市之地铁有限公司的全资下属公司，具有丰富的物业管理经验。 2.1 地铁公司之业务 地铁有限公司规模庞大，为香港上市公司，资产超过一千亿港元，主要业务为建筑及经营地下铁路，近年亦参与北京、深圳、以及欧洲等地的铁路发展。此外，自一九七九年开始，地铁有限公司开始采用“铁路 物业”的运作模式，从事规模庞大的铁路沿线上盖物业发展，成功拓展物业开发、建筑及管理和租赁的“一条龙”业务。 2.2 地铁物业管理 地铁是香港最大的物业管理公司之一，在香港管理超过52,600个住宅单位和18个达566,000平方米的写字楼和商场，拥有丰富的物业管理经验。自2000年开始，地铁迅速发展在国内的业务；现时，地铁在北京、上海、深圳、重庆拥有多项前期物业顾问及物业管理项目。 地铁公司首创的Premier Management Services管理品牌，将五星级酒店管理引用至住宅及商厦的管理，着重优越的管理素质，是国内外豪华酒店式物业管理之先驱。 地铁物业管理的信念是时刻保持高水平的优质服务。我们在此方面的成就，早已得到业界肯定，并在运用创新意念上获得高度评价。我司的物业管理伸延范畴广泛，包括酒店式公寓、大型屋苑、商场、甲级商厦等等。 我司管理之物业包括 香港物业 甲级商厦 香港最高建筑 - 国际金融中心二期等 高级住宅 香港九龙站上盖的漾日居、擎天半岛、君临天下等 大型商场 德福广场、青衣城、杏花新城、和绿杨坊等高级购物商场；预期到2005年底，位于九龙站的大型购物中心约83,000平方米亦会落成启用 国内物业 北京 北京棕榈泉国际名苑 建外SOHO 第四期 北辰北苑居住B3区 - 傲城融富中心 重庆 重庆棕榈泉国际公寓 卓越美丽山水 上海 上海香港名都 深圳 由地铁营建及管理的深圳地铁4号线（经营权限30年） 沿路物业发展 （包括住宅、商业及写字楼）面积超过300万平方米；预期第一期商业项目可于2008年落成启用 3. 合作方案 爱加丽都第一至三期是重庆富人新区，金开区最新的高级住宅及商业综合发展项目，以高消费、高学历、注重生活享受的中高层人士为目标客群。此客群对生活品位和素质有着较高的要求，在满足住客的基本居住需要外，项目发展亦须重视各项的生活配套，故此，优质物业管理服务的配合极为重要。 我司希望与贵司携手合作，充分发挥我司于物业管理的经验优势，为贵司爱加丽都项目的住宅及商业部分提供前期物业管理顾问服务，确保前期物业管理工作顺利进行。同时，我司亦希望担任项目日后的物业管理人，以我司独创的Premier Management Services五星级酒店式服务管理项目的住宅及商业部分。 4. 管理宗旨 爱加丽都以意大利情景花园人文社区为蓝本，提出“爱家就是爱生活”的主题，强调以人为本的设计原则，致力营造温暖居庭的形象。因此，我们建议的管理模式都以人性化为焦点，并订立了以下管理宗旨籍以提升爱加丽都的管理素质，促进爱加丽都的销售 了解客户的需要，在一般物业管理范畴以外，致力提供各项细致的人性化服务； 营造特有的小区文化，提高邻舍间的凝聚力，从而打造开发商开发项目品牌； 配合爱加丽都的定位策略，加强爱加丽都的形象建立，令住客／商户对项目更为满意，为项目资产增值。 5. 前期物业管理顾问服务内容 我司将按贵司项目发展的进度分阶段提供以下前期物业管理顾问服务，使项目在发展早期已作好准备，确保日后物业得以顺利移交，提升贵司后期发展项目价值。 5.1 人才招聘及培训 物业管理是以人为本的服务性行业，管理人员的素质直接影响服务的好与坏。因此，我司将为爱加丽都项目订立各职位的聘用标准，协助聘请最适合的人才。同时，我司将不定期为礼宾人员、保安员、清洁人员进行培训，培训内容包括 l 管理项目及公司简介 l 物业管理人员守则及纪律 l 各岗位管理人员的职责 l 加强与客户沟通方法 l 保安职责及要求 l 保洁职责及要求 l 管理设施的介绍及应用 l 礼宾及增值服务的提供及理念 l 工作范畴的专业知识和技能 l 面对客户的态度及技巧 l 紧急事故处理方法 培训过后，我司将为有关员工进行水平测试，定期检查员工工作，确保培训的成效。 5.2 协助制定管理制度及具体管理办法 为令日后物业管理服务更顺利进行，我司会针对本项目发展进度，分期提供物业管理模式、物业管理办法、以及人力资源安排方案，包括但不限于 l 组织架构及人手安排 l 物管各部门工作计划 l 物业管理收费项目及标准订立 l 服务标准订立及检核 l 投诉处理程序及方法 l 共用配套设施配置、维保建议 l 小区环境规划建议 l 停车库管理建议 l 智能化管理系统建议 5.3 配合销售策略意见及支援 凭借我司多年与大型开发商合作经验，在项目营销阶段，我司可于制定销售策略上提供过往经验给贵司参考，以及提供包括售楼处、样板房等销售设施设计及管理方面的支援等。 5.4 合约及文件制定 我司可协助贵司制定前期物业管理需要的各项合约及文件，包括但不限于业主临时管理公约、前期物业服务合同，接房通知书，交房、验收流程等等。 5.5 制定及审批财政预算 长远的财务计划是专业物业管理重要的一环，一般业主除了重视管理 素质外，亦对物业的财务状况极为重视。针对本项目发展进度，我司将协助制定项目分阶段预算方案以及整个项目发展完毕后的预算方案，作为项目长远计划的依据。 5.6 工程顾问意见 我司的专业工程师，能够根据贵司的要求，就项目设计、土建工程、设备安装、机电安装等工程中可能涉及物业管理的事项提供口头或书面的专业意见，并于项目竣工阶段，参加物业管理范围内工程建筑、设备安装、机电安装的验收，掌握设备资料，熟悉工程系