同致行：深圳市坭岗村城中村改造项目评价报告

专业＋服务 创建地产新价值 深圳市坭岗村城中村改造 项目评价报告 投 资 商大益置业建筑（深圳）有限公司 编制单位同致行（中国）地产顾问有限公司 大益置业建筑（深圳）有限公司 承蒙贵公司信任，托付我司编制深圳市坭岗村城中村改造项目评价报告。 我司项目小组接受任务后，经过对本地块所处市场环境、地块自身条件和旧改特点的探讨，结合贵公司实际状况，提出了本地块开发的评价报告。 深圳市坭岗村城中村改造项目评价报告是我司项目小组成员通力合作的成果，同时也是全司人员多年阅历及集体才智的结晶。现供应应贵公司，供贵公司决策参考。 谨致商祺 同致行（中国）地产顾问有限公司 目 录 1.项目评价1 1.1项目位置及区位评价1 1.2项目用地现状评价2 1.3项目周边环境与景观评价3 1.4项目初步经济技术指标评价3 1.5项目用地优缺点评价5 1.6项目周边生活配套设施评价6 2.法律政策风险评价7 2.1项目用地法律手续现状7 2.2合作方式及风险评估7 3．房地产市场评价8 3.1深圳市房地产市场总体评价8 3.2深圳市房地产市场后市展望17 3.3项目旁边区域房地产市场评价22 3.4项目旁边区域在售楼盘销售状况分析25 3.5可能的目标客户分析26 4开发建议27 4.1开发方向建议27 4.2开发安排建议28 5.财务效益评价31 5.1成本预料31 5.2税务分析32 5.3投资收益预料33 5.4投资运用安排及启动资金36 5.5项目财务评价38 6结论39 6.1风险、机会、优势、劣势分析39 6.2结论40 附表41 附表1 坭岗村城中村改造项目损益表41 附表2 坭岗村城中村改造项目全投资现金流量表42 42 1.项目评价 1.1项目位置及区位评价 1.1.1项目位置 本项目用地东临红岗西村，西临教化学院花场，北临二线巡逻道，南临笋岗西路。中间剔除金银苑、碧清花园、星湖花园三个商品房小区及风光小学。行政区划上归罗湖区管辖。 图1项目位置图 1.1.2区位评价 本项目位于罗湖区与福田区的交接地带。东为罗湖区的清水河片区。西与深圳最早的富人区银湖别墅区及笔架山相望。北靠凤凰岭，向南隔泥岗西路俯瞰八卦岭。与东门地王商圈、华强北商圈、福田中心区近在咫尺，尽享都市的繁华。 图2项目区位图 1.2项目用地现状评价 （1）作为旧改项目，项目地块内以农夫房为主，环境较差，管理较为混乱，该区域在市民心中的形象欠佳。 （2）该地块现为功能混合区域，地块内含有住宅、商业、公共配套等等。拆迁上较为繁琐，也潜在肯定的拆迁风险。 （3）地块不规则，内有三个一般的住宅小区。给小区的规划和销售造成影响。 （4）本地块内现有高压线穿过，但日后将会被埋入地下，所以这一不利因素可以忽视。 （5）本地块呈北高南低的走势，为景观设计供应有利条件。 1.3项目周边环境与景观评价 1.3.1周边环境较为一般，区域环境优劣并存 （1）项目四周及内部分布有碧清花园、金银苑、星湖花园等一般住宅小区以及部分其他建筑物。整体环境较为一般。 （2）项目处于泥岗西路北侧，货柜车流量大，造成很大的噪音、尘土和空气污染，对居住和商业而言是很大的不利因素。但随着货运主干道的北迁，这一不利影响将会弱化。 （3）片区内的教化学院和风光小学给项目注入了文化内涵，有利于提升项目的价值。 （4）福田和罗湖的外部环境，对项目起到强大的支撑作用。 1.3.2周边景观资源欠缺，高层远景风光独特 （1）项目四周紧挨着一般住宅小区、学校以及部分其他建筑，近距离景观欠佳。 （2）本项目的高层将可以远望凤凰岭、笔架山以及地王商圈，景观资源有很大的发掘空间。 1.4项目初步经济技术指标评价 表1经济技术指标 改造用地面积 13.44万平方米 容积率 55.5 覆盖率 2530 总建筑面积 67.2万平方米73.92万平方米 住宅面积 53.76万平方米59.136万平方米 商业面积 13.44万平方米14.784万平方米 还迁面积 24.6万平方米 可售面积 41.6万平方米48.32万平方米 可售住宅面积 28.16万平方米33.54万平方米 可售商业面积 13.44万平方米14.784万平方米 公共配套面积 10,000平方米 平均建筑高度 1820层 商住比 28 车位 4300个 依据利润最大化原则，本项目取5.5的容积率，其他经济技术指标均与5.5的容积率对应。 （1）从以上规划要点看，商业面积较大。如此大的商业面积是否与市场需求相一样还需深化论证。缘由有以下几点 ①目前旁边片区商业氛围特别弱。 ②本片区与罗湖、福田的其他区域处于相对断裂的状态，偏居一隅。 ③片区的人口较少，自身没有足够的人口支撑如此大的商业。 ④依据30的覆盖率来算，假设整个项目底层全部做商业，整个项目将有将近四层作为商业，而非底商的商业产生的收益有限。 （2）本项目规划有4,300个车位。本项目商业面积达14.784万平方米。按常规，商场每100平方米须要0.5个车位，所以商业部分须要739个车位。余下3,561个车位给住宅部分。 本项目依据平均每户90平方米深圳的平均住宅面积的建筑面积算，大约有6,571户，依据车位比11算，须要有6,571个车位。所以本项目规划中车位的个数是不够的。 （3）依据容积率和建筑高度的规划，本项目的建筑形态基本为小高层和高层建筑。 （4）由于本项目的还迁面积较大，将实行分期拆迁、分期还建的方法操作。对开发商而言，还建会增加前期启动资金，降低资金运用效率，同时也增大了投资风险。但是，通过分期销售与分期还建相结合，将会相应地提高资金运用率，降低风险。 1.5项目用地优缺点评价 1.5.1 优点评价 （1）宗地面积较大，规划和建设上具有回旋空间。对重树片区形象较为有利，同时也有利于分期开发和敏捷选择开发方案。 （2）规划指标具有弹性空间，便于开发商依据市场状况及战略要求确定开发方案。 （3）地处罗湖、福田交接地带，区域配套齐备。紧邻主城区，具有为主城区供应居住配套的功能。 （4）交通便利，到关内各区及关外的龙华和布吉都很便捷。 （5）被凤凰岭、笔架山两个“绿色氧吧”包围，有良好的生态景观资源 （6）依据规划，八卦岭片区将成为集居住、商业、办公、服务性工业和高新技术工业在内的城市综合服务区。并且，坭岗与八卦岭有连为一体的可能，从而实现两个片区人流、商业环境的一体化。 1.5.2缺点评价 （1）地块内含有的住宅小区档次较低、