合肥楼盘调研报告

合肥楼盘调研报告 2004年4月，正是柳绿花红之时。 我们借合肥科园市调之机，考察了合肥的２５个楼盘。在此，我们选取其中有代表性的 12个楼盘作归纳性探讨，与各位同仁共享。 12个楼盘基本状况如下 所在区域 项目 总体规模 类型 均价（元 /平方米 ） 最高价（元 /平方米 ） 最低价 （元 /平方米 ） 平均户型面积（ 平方米 ） 主力户型 其他户型 经 济 开 发 区 金星（二期） 占 151亩 联排、小高层 2800 3700 2400 三、四房 五房 东海花园（一期） 占 720亩 小高层、高层 3800 6300 2900 155 三、四房 二、五房、复式 浅水湾（一期） 占 250亩 建 16万平方 小高层 2400 2600 2200 丽景碧雅（二期） 占 40.5亩；建3万平方米 多层、小高层 2600 3600 2200 155 三房 二、四、复式 繁华世家（二期） 占 240亩 建 12万平方米 小高层 2500 3400 2300 110 三房 二、四房 高 新 区 绿城（二期） 占 480亩 建 41万平方米 多层、小高层 3800 4600 3000 170 三房 二、四、跃式 梦园小区（四期） 占 330亩 建 25万平方米 小高层 2950 3300 2300 150 三房 四房、复式 蜀 山 经 济 开 发 区 新加坡花园（一期） 占 1000亩 建 60万平方米 小高层 4000 4500 2900 180 三房 四、五房、复式 金色池塘（二期） 占 450亩 建 37万平方米 多层、花园洋房 2800（多） 4000（洋） 5400（多） 5800（洋） 2300（多） 3200 （洋） 130 三、二房 四房 蜀 山 区 凤凰城（二期） 占 15.9亩 建 22万平方米 多层、小高层 2800（多） 3100（高） 3200（多）3400（高） 2300（多） 2500 （高） 130 跃式二、三房 平层二、三房 新华学府（四期） 占 190亩；建40万平方米 小高层 2600 3500 2300 160 三房 四房、复式 庐 阳 区 柏景湾（二期） 占 400亩 建 30万平方米 多层、小高层、联排别墅 3400（小高层） 3400（小高） 4000（小高） 2800（小高） 三房 四、五房、复式 一、区域住宅开发量与规模分析 因为项目所在区域，我们仅选择了上述五个区域作为探讨，其他几个区域在合肥房地产状况中加以探讨。 1、从开发量看 五个片区中，以经济技术开发区和高新技术开发区为最大。经济技术开发区目前在售、将售楼盘近20家左右，周边的环境具有极大的发展潜力，吸引着一大批房地产开发商前来投资；而高新技术开发区在售、将售楼盘也近13个左右，各楼盘的建 筑类型多为多层加小高层的综合型，还有一些纯别墅的项目面世。应当说，高新区目前人气比经济技术开发区要旺，且积淀了深厚的人文气息，这些为该区的楼盘营造了自然景观与人文环境并优的绝佳条件。 2、从开发规模看用地面积一般在400亩左右，其中新加坡花园创规模之最，达1000亩，以肯定规模首先赢得市场瞩目；而最小的丽景碧雅虽然其占地面积仅40亩，但也以其简约的建筑外观和跳动的色调吸引了消费者眼球。 二、热点分布分析 开发热点有两个一是合安路以西、高校城以北的区域；二是蜀山周边区域。 经济技术开发区的合安路以西、高校城以北的区域是全合肥市目前较具潜力的新的增长点和将来发展的重点和希望所在。区域内接连建成了明珠广场、徽园、国际会展中心以与青少年活动中心等市政公建配套设施，而规划中的南湖风景旅游度假区更是将自然风光与人文环境紧密结合起来，充分表现开发区与自然和谐统一思想的发展理念。而蜀山则是依靠其漂亮的生态资源赢得开发商的青睐，目前蜀山经济开发区众多楼盘不谋而合地朝向大蜀山，以大蜀山为中心，向周边幅射，且越接近大蜀山价格越高，在市场上也越抢手。 三、住宅风格与档次分析 （1）合肥地产市场已起先关注建筑风格与园林风格。虽然目前地产市场处于刚刚起步阶段，但人们对住宅的要求从简洁的满意居住须要起先向追求环境、景观等方面转化，人们起先憧憬阳光、空气、水等生态资源，起先排斥噪音；而且，随着国内外很多高水平的规划、建筑以与景观设计公司的进入，更为合肥地产市场注入了新的生活理念和居住理念。无疑地，这是沉睡了近十年的合肥地产起先醒悟的重要标记。 （ 2）建筑园林风格虽然受到关注，但特性不强，没有得到充分地和谐统一和展示。大多数楼盘虽然在设计的过程中有肯定的设计主题，但没有很好地提炼，在营销上也更只是拘泥于常规的操盘手法；在风格上，厚重的欧式建筑风格和东南亚风情园林用得多之又多，几乎成了具有肯定档次楼盘的共性。柏景湾、绿城甚至包括新加坡花园城等，虽然设计和营销上都打出了不同的风格主题，但建筑无一不是三段式欧式设计，园林无一不是以坡尖顶方亭为代表元素的东南亚风格园林。市场须要使人耳目一新的建筑和园林风格的出台。 （ 3）、从楼盘档次来看，档次拉开距离较远，客户选择性较大。总体上以中档为主，关注各种生活配套，尤其是教化与消遣配套，讲究便利好用。但好像存在一个怪现象越是高档楼盘，越是把全部的亮点都集中于园林景观当中，而弱化了生活配套，漠视了人们的基本生活需求，因而销售不志向。可见，“以人为本”是全部楼盘应当遵循的一个准则，否则必败无疑。 四、户型分析 1、户型面积分析 （ 1）、平均户型面积分析 所在区域 项目 平均户型面积 （平方米） 主力户型 其他户型 经济 开 发 区 金星（二） 180 三、四房 五房 东海花园（二期） 155 三、四房 二、五房、复式 浅水湾（一期） 140 三房 二、四房 丽景碧雅（二期） 155 三房 二、四、复式 繁华世家（二期） 110 三房 二、四房 高 新 区 绿城（二期） 170 三房 二、四、跃式 梦园小区（四期） 150 三房 四房、复式 蜀 山 开 发 新加坡花园（一期） 180 三房 四、五房、复式 金色池塘（二期） 130 三、二房 四房 蜀