合肥政务区项目报告(终稿)

合肥政务区项目 目 录 第一部分 全国房地产宏观印象 其次部分 合肥房地产市场分析 第三部分 项目定位分析 第四部分 营销推广思路 第五部分 我司营销业绩及派驻人员简介 第一部分 全国房地产宏观印象 一、全国房地产发展形势分析 1．全国房地产市场基本状况 2006年，全国完成房地产开发投资19382亿元，同比增长21.8，其中商品住宅投资同比增长25.3。经济适用住房投资出现回升，同比由上年下降14.4转为增长32.7。06年前11个月全国累计完成住宅施工面积13.77亿平方米，同比增长19.2；商品住宅竣工面积2.51亿平方米，同比增长8.9；商品住宅销售面积4.16亿平方米,同比增长12.6。全国完成土地开发面积1.98亿平方米，同比增长38.1，比上年同期上升40.3个百分点。 在宏观调控政策作用下，房地产市场运行平稳，价格涨势趋缓，06年全国70个大中城市销售价格同比上涨5.5，涨幅比上年同期下降2.1个百分点；新建商品住房价格同比上涨6.4，涨幅比上年同期下降2.0个百分点。从我中心监测的36个大中城市房价状况看，全年房价走势呈现以下特点 （1）新建商品房价格高位运行，下半年涨势趋缓；存量房价格涨幅较低，涨幅回落。2006年，新建商品房集中成交价同比上涨10.44，涨幅比上年增加2.04个百分点。全年4个季度环比涨幅分别为4.17、2.71、1.51和3.83，呈“两头高，中间低”态势；下半年走势趋缓，环比累计上涨5.34，比上半年下降1.54个百分点。存量房集中成交价同比上涨1.40，比上年同期下降1.42个百分点。 （2）新建商品房住宅价格涨幅普遍较高，高档住宅价格高于一般住宅价格。2006年，商品房住宅价格同比上涨11.04，其中高档商品住宅同比上涨13.36；一、二、三类地段一般商品住宅价格同比分别上涨10、11.26、10.11；经济适用房价格同比上涨10.90。高档商品住宅价格涨幅高于一般商品住宅2个多百分点。 （3）不同地区房价涨幅不一，大中城市涨幅较高。2006年，东、中、西部地区商品房价格同比分别上涨11.14、10.95、7.44。其中，北京、天津、呼和浩特、长春、哈尔滨、杭州、宁波、郑州、广州、西宁房价涨幅较高，同比分别上涨14.81、15、16.36、11.34、15.71、19.65、12.62、11.23、13.53、13.89。 2．07年全国房地产形势展望 在中国房地产发展战略起先显露出从产业政策向公共政策回来姿态的形势下，2007年的房地产行业可以说正处在变革的前夜。在住房供应结构调整、限制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等等政策导向下，房地产行业将渐渐告辞快速获得高利润时代，强化公司治理、留意品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期发展的房地产企业的关留意点。展望2007年的房地产，有以下几大趋势 （1）调控政策执行力度和程度，将是07年的看点 面对主要大中城市不断上涨的住房价格，在2005年政府出台一系列调控政策的基础上，2006年国务院、建设部等多部委于5月出台国六条及其15条细则调控住房的供应结构、房价和投资投机性需求，此后并针对外资准入、土地限制、等出台诸多相关政策，政府对房地产行业调控的力度明显加大。从当前房地产形势来看，政府的调控效应虽然有所体现，但房价上涨趋势以及房地产行业诸多不合理问题并没有得到有效限制，国务院更是组织多部委赴全国检查房地产调控落实状况和调控效果。信任2007年将在详细政策的执行中徘徊，而07年的执行状况和市场反馈状况，将干脆影响08奥运年全国房地产的命运。所以说，07年主要在看政府政策的执行力度和手段如何了。 （2）房地产开发投资增速放缓，市场局部阵痛症状将明显 在政府限制房价、调整住房结构、加强土地限制、信贷限制的影响下，07年房地产开发投资增速将受到影响，特殊是在当前中国经济面临战略性结构转型（将经济增长动力从投资和出口向个人消费方面倾斜）的背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显的房地产投资将受到政府的严密限制。 限制房地产信贷规模、提高房地产信贷门槛、提高贷款利率等将是政府可能实行的措施，而房地产销售面积增速的放缓以及从严的政策调控将使得不少从其他行业进来的以及部分资金链惊慌的开发企业渐渐退出或收缩战线。在此背景下，预料07年房地产开发投资增速可能会放缓到15％左右。 （3）卖方市场渐渐转化为买方市场，一般住房和经济适用房供应将增多 2006年的房地产调控中对住房供应结构提出了详细的90/70标准，国六条和国十五条的导向就是重点发展满意当地居民自住需求的中低价位、中小套型一般商品住房，接着抑制房地产的投资和投机性需求。2007年的住房供应结构将接着调整，一般住房和经济适用房在政策的催生下，将大量的推入市场成为主角。另一方面别墅等高端住房的投资和供应受到限制，转为渠道销售。 （4）土地的管理、增量供应、成本环环扣紧，加剧对于存量土地竞争杀戮 2006年以来国家对土地的调控政策之多为近年少有。不仅是5月出台的“国十五条”中对加大闲置土地的处置力度进行详细标准制定，9月初，国务院特地下发关于加强土地调控有关问题的通知，主要针对当前各地区在土地审批、用地集约管理、土地执法等方面存在的问题进行有效治理及严格调控。此后，国土资源部又下发了关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知，这些都显示了中心对土地管理改革的决心和深意，是对04年国务院28号文（国务院关于深化改革严格土地管理的确定），05年国八条、144号文（关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知）和06年国六条的持续。这些政策指向将使得土地增量供应受到严格的限制，从而抑制房地产开发投资的过快增长，并对快速增长的国内固定资产投资起到降温的效果。从近期各地方土地违规违法事务以及不断从严的政策措施来看，土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限可能会上收，建设项目用地地管理将更加严格。 预料随着土地供应“闸门”的缩紧，如没有重大政策变动，土地价格的上涨趋势短期内难以出现变更。另一方面，增量土地资源的供应紧缩，将会促使房地产行业更加留意对存量土地资源的整合，对存量土地的竞争也将加剧。对于房地产开发企业来说，土地成本的提高将是必需面对的现实。 总的来说，土地供应将更加制度化、规范化、透亮化和市场化，房地产行业“强者恒强”的局面将得到进一步体现，行业集中度也将进一步提高。 （5）紧缩银根的政策短期内不会变更，房地产企业资金压力不容小视 2007年房地产企业面临的资金压力风险加大。一方面，从房地产开发资金来源构成方面来看，房地产开发投资中对于贷款的依靠程度在加大；另一方面，从经济的角度来看，投资和信贷增长过快是2006年中国经济