XX中堂东港城1号楼营销推广方案

中堂东港城1号楼 营销推广方案 深圳市德思勤置业有限公司东莞分公司 前舌 东莞市东沙港建设发展有限公司 承蒙信任，我司于2007年5月开始正式受托展开贵司中堂东港城项目之策划销售代理事宜，至今已有两个月。项目目前2、3、6 号楼为在售现楼，在建的1号楼组团，预计在今年下半年推出。在前期工作的基础上，根据营销推广的执行和届时认筹的情况，为实 现预定的目标，我们将重新梳理项目的整体营销推广方案并做适当调整，提交项目新的执行报告。 在前期定位、营销推广的基础上，结合项目的实际情况我司提出以下观点进行项目整体营销推广。 以通过推广新中堂的升值潜力和项目的价值优势，结合实效性强和有针对性的推广手段、促销活动，以低开，高走的价格和良好的产品形象包装, 实现项目顺畅销售为项目的总体营销策略； 以控制畅销户型的推出量，分阶段推售、全面带动常规户型消化为项目的销售策略； 以“精睿升级”线索贯穿项目形象推广、产品卖点推广、投资价值推广及商业推广为广告策略; 以有针对性、实效性强、延续性为项目的媒体策略； 以总体低开高走，小幅频涨，制造涨价紧张感和升值口碑为项目的价格策略； __以突出项目优势和卖点，体现人文内涵，展示形象为项目的形象包装策略； 以经常性的小规模活动及少量的大型活动为项目的营销活动策略； 以结合营销活动的实际的优惠和折扣为项目促销策略; 在以上策略的指导下，制定具体的实施计划，及时调整、监控，从而实现项目的销售目标一一建立项目品牌，促进项目的销售， 为开发商创造价值。 现特向贵司提交中堂东港城1号楼营销推广方案，供贵司决策时参考，相关内容有待双方进一步完善，并经研讨确认后作为销 售工作的指引。 专此奉达 深圳市德思勤置业有限公司东莞分公司 2007年7月9日 1. 营销策略与目标 1.1.销售小结 截止2007年6月30日，中堂东港城销售二部已销售住宅（2、3、6号楼）7套，累计销售金额352213。元，销售面积896.33 m2,销售商铺1套，销 售金额963171元，销售面积41.4 m2,累计总上门110批，来电29条。 1、阶段成交分析 ◊成交原因 1）项目地段优势明显，周边配套完善； 2）认可项目中两房的投资价值；认可商铺投资价值，且带租约销售，客户投资风险较低； 3）活动期间购房有额外优惠。 ◊未成交原因 1）项目带装修出售，但目前装修尚不能满足购房者的需求，客户认为价格偏高； 2）受项目工程质量问题影响； 3）剩余可选择单位的朝向欠佳，部分单位有噪音影响。 ◊对策建议 1）逐步树立项目新的市场形象，增强项目宣传推广的力度与广度，如增加户外T牌或繁华路段大面积的楼体广告、更新项目周边繁华路段的灯 杆旗等； 2）完善售楼处现场包装（各区域的展板设计、制作和安装）及项目周边的导示系统，增加现场销售氛围； 3）针对项目带装修价格高和部分建筑质量问题的情况，需发展商采取有效方式解决。 2、阶段营销推广分析 ◊推广渠道 1）报纸仅在有重大活动期间进行报纸广告宣传。其中包括为五一车展活动和6月27日龙舟节（房博会）活动进行造势，在活动前进行报纸媒体 宣传，主要在新快报、东莞日报投放硬广、软文，对活动和项目卖点、购房优惠等进行宣传。 媒体 版面 投放时间 内容 新快报 整版 4月30日 全新样板房、阳光会所盛情绽放 东莞日报 一 6月22日 集居住商业为一体（项目介绍） 2）电视广告在活动前一周开始播放五一车展活动标板的电视广告片。 ◊媒体推广效果总结 1）重大活动推广渠道有限，户外广告、短信等推广手段都未使用，信息发布范围不足以覆盖目标客户群，没有充分把握机会借势，争取客户上门； 2）五一活动报纸发布时间较晚，信息传播效果打折，没有足够的时间让客户较早地了解了本项目的五一车展活动信息；电视广告于一周前选择黄 金时段进行集中播放，但是由于发布时间较短，效果不是很好； 3）在进行活动信息发布的同时，现场相应的配合工作不足，售楼处内人气不足。 ◊现场包装 1）销售二部的售楼处整改方案，于上月提交，原定7月前完成整改工作，但目前售楼处内展板、挂画暂未完成； 2）售楼处外导示牌仍未调整； 3）原定在商业A、B区增加的大型挂幅，由于影响商家经营，也被迫拆除。 ◊客户 1）由于媒体推广渠道有限，销售现场包装不足，关于项目正在售卖的信息并未即时发布，大部分客户为朋友介绍上门，上门量不足。 ◊相关对策及建议 根据近期上门客户情况统计，对以后相关活动的媒体推广，有以下建议 1）在有较大营销活动时，提早报纸和电视广告的发布时间，让客户有较多的时间接受信息，并加以传播； 2）因本项目所在的优越的地理位置，及较强的昭示性，预计楼体条幅效果较好，以后要充分利用这一有利的宣传渠道，及时更新项目信息； 3）增加短信发送，并拓宽短信的发送范围，使周边镇区更多的目标客户获知项目信息； 4）增加其他媒体推广形式，使项目推广更有实效性、针对性、延续性，如可增加企业拜访、产品推介等形式。 3、项目销售难点 ◊ 项目形象尚未有效突破，客户对项目仍保有原始形象； ◊工程质量是影响销售的重要因素之一； ◊ 由于项目宣传推广力度与广度不够，现场包装尚未完善，致使上门目标客户量较少。 1.2.营销总体目标 针对目前项目客户上门量不足，客户对本项目的认知渠道有限等情况，依托于项目的核心区位优势和项目优势，及对中堂房地产 市场的发展状况的把握，在此基础上制定适合本项目的营销策略，树立项目在竞争市场上的东莞北大型人文社区和最具升值潜力的物 业形象。 因此，我们认为本项目的营销总策略为 通过推广新中堂的升值潜力和项目的价值优势，结合实效性强和有针对性的推广手段、促销活动，以低开高走的 价格和良好的产品形象包装，实现项目顺畅销售。 1.3. 营销阶段目标 根据项目现实情况和发展商的目标，确定本项目的销售目标为在2007年12月底实现50销售率。 项目的市场形象目标东莞北大型人文社区和最具升值潜力的物业 1.4. 入市时机选择 入市时机的选择需考虑工程进度、销售黄金期、市场竞争情况、销售前提条件四大因素的基础上，结合本项目的营销战略最终确 定 a, 目前项目工程进度情况 本项目目前主体已接近封顶，预计8月底取得预售许可证，售楼处已开放，现正进行样板房装修设计，预计9月中下旬样板房装 修完成。 b. 市场的具体情况 一般市场一年的销售节点根据我司的销售经验，房地产市场一年中销售旺季分别在4-6月份与10-12月份。因此本项目应在9月 底开始销售，顺畅过度至销售黄金期，越迟对项目越不利。 C.市场竞争楼盘的情况 本项目竞争楼盘的动态是考虑入市时机的重要因素。目前竞争楼盘的销售率莞都国际花城80,南国雅苑一期现已售罄，二期预 计在7月底推出，风临美丽湾项目（位于万江与中堂交汇处）售楼处已经开放，将于7月底开始认筹，该项目第一批推售1000余套住 宅，产品类型与本项目