新编营销策划方案模板

【******】营销策划方案 第一章 ***市经济形势分析 一、***市经济增加情况 指 标 增加率 GDP（万元） 1293700 1406200 8.7 人均中国生产总（元） 4505 5115 13.54 第一产业增价值 421746 458421 8.2 第二产业增价值 440802 468265 6.23 第三产业增价值 431152 479514 11.22 社会消费品零售总额 102 1110898 11.5 ***市中国生产总值比上年增加8.7；比四川省增加7.5高出1.2个百分点。 据凸美信息统计，至，***市中国生产总值中，第二产业所占比重为33.3，第三产业所占比重为34.1，已逐步形成了第二、三产业为主，第一、二、三产业协调发展经济格局。 由以上可知，***市经济呈快速增加态势，增加动力关键来于第二、三产业；尤其是第三产业增加速度最快，其中批发和零售贸易对第三产业贡献较大。同时，伴随***市加大力度经营城市建设，第三产业将得到更大发展，从而深入拉动***市经济增加，对***市房地产市场发展也会起到一定推进作用。 二、居民购置力分析 1、储蓄 据统计，***市城镇居民储蓄存款余额由869708万元增至981158万元，增幅达12.82，居民潜在购置力有所增强。 2、工资水平 据统计，***市在岗职员年平均工资7685元，而且仍和经济增加相当速度稳步递增，城市居民实际购置力在稳步增强。 种种迹象表明，***市居民实际购置力和日俱增。 三、区域慨况 1、人口***市人口总数373.17万人，其中市中区143.18万，射洪103.47万，大英51.74万，蓬溪74.77万人。 2、四川中部中心城市，辐射区域广。 四、***市经济发展所面临机遇 1、在西部大开发大好形势下，四川省将把***市计划为四川省区域性城市，***市将会得到更多政府支持。 2、伴随成南高速、遂合高速开通，遂渝铁路开工建设，***市将成为成渝两地交通抠纽，中心城市，随之带动一方经济发展。 五、***市经济发展前景对本项目标影响 1、***市现在经济增加势头很好，经济发展前景明朗，能在一定程度上增强潜在用户消费信心，促进现有购置力较强用户较为乐观消费和以后有购置能力消费者增强超前消费信心。 2、***市整体经济发展促进其城市化进程加紧，作为项目所在中心区域将会愈加快速发展，配套设施也将会愈加完善。 3、***市经济发展将会聚集外地或周围区域“眼球”，其中一部分人将可能会选择此地作为投资首选，并为本项目带来了一部分潜在用户。 4,伴随荣兴西路动工，本项目和主城距离大大缩短，也提升了项目地理附加值。 小结 本章对影响本项目标***市经济形势作了简明分析，而怎样借***市经济发展势头抓住本项目标潜在用户，将是以下各章节所要叙述内容。 第二章 区域房地产市场现实状况和发展趋势 一、居民住房水平 ***市居民住房面积水平见下表 增加率 城市居民人均住房面积 17.72 19.81㎡ 11.8 农村人均住房面积 25.78 28.67㎡ 11.2 以上数据表明***市城市居民人均拥有住房面积较大，且增幅较大，关键原因是***市房价普遍较低及购房者相互之间攀比心理较强等。 二、***市房地产市场发展现实状况 1、***市部分在售住宅物业供给一览表 物业名称 地理位置 销售均价 销售率 ***花园 城北开发区北固街 1260元/M2 30 金帝花园 ***市遂州北路116号 1240元/M2 70 百盛家园 ***市凯旋路111号 1500元/M2 70 阳光花园 城北开发区北固乡政府 450元/M2 40 银河嘉园 吴家湾农场西山路 1050元/M2 50 丽阳花园 电江路38号 700元/M2 30 松涛公寓 开发区北固街南侧 400元/M2 40 凯兴福苑 天宫大道和临江路交汇口 600元/M2 40 莲花小区 油房下街 600元/M2 50 鑫发小区 川中副食品批发市场旁 560元/M2 50 卫星桥小区 卫星桥市场旁 800元/M2 50 万达临江花园 公园路和滨江路交汇口 760元/M2 30 万和苑 幸福路下街（杨师庙） 630元/M2 35 桂园 滨江路教工幼稚园旁 700元/M2 60 紫荆嘉苑 嘉禾中路 880元/M2 45 馨园 ***市北转盘 890元/M2 35 2、***市部分在售住宅物业现实状况分析 A、物业供给分析 1各档次价位物业供给分析 价位（元/㎡） 400～799 800～900 901～1100 1101以上 楼盘个数 9 3 1 3 百分比（） 56.25 18.75 6.25 18.75 2）据上述统计显示，***市占56.25在售物业价格定位在800元/M2以下，另有信息统计，部分楼盘甚至以380元/M2成本价招揽用户，占据***半数楼盘均以低价入市，造成***市民对低价格认同度较高，对高价位敏感程度很大。 3）***市价位在800900元/M2住宅物业多以地段提升附加价值，同类档次物业因所处地段不一样价格提升在150200/M2不等，由此又可推断出现在***市民购房最关键原因在于价格及地段。 4）房地产开发企业方面，因小企业过多，开发规模小，众多房地产开发企业因资金不雄厚或为试探市场，其品牌意识不强，对楼盘素质提升不甚看重，并一味迎合部分消费者对低价位追捧，造成***市住宅物业低价销售局面，造成成本限制，最终造成品质得不到提升（排除***市经济发展原因影响）。 B、影响住宅物业销售情况原因分析 1***市民对高价位敏感度很大，造成高价位楼盘滞销，咎其原因价格仅是首先。另外，***市民尚无明确居家生活理念，高价位楼盘本身也没有和价格匹配品质优势。 2从***市民热衷于对中心区商业门面投资能够看出，部分能消化高价位楼盘用户对住宅升值潜力认识度较低。 3影响住宅物业销售情况原因还有项目工程进度，大多数楼盘增在主体完工后销售才日趋转好，归根结底则是用户对项目及其开发企业信任度不足，这首先将在“品牌形象策略”中作具体叙述。 4除价格、工程进度影响项目销售外，还有地段、交通、教育设施、娱乐及商业设施等配套。 C、***市住宅物业需求情况分析 1***房地产是近几年才大举开始，一般消费者刚由福利分房、集资建房走入商品房选购，市场住宅物业供给品种单一，品质不高，且缺乏个性，除地段及价格外，选择面较窄，所以，***市民大部分对住宅需求还未有理性认识，仍处于被动