房屋建筑工程物评估案例

房屋建筑物评估案例 案例一办公楼（房屋明细表5-1-1 第44项） 1、评估对象概况 该建筑物为露天矿办公楼，于3月竣工使用，12月31日账面原值1,151,496.00元，账面净值921,196.50元。房产证为房权证陈宝字第280131号，权利人名称为神华宝日希勒能源有限公司，建筑面积为952.53平方米。 该建筑物为4层混合构造， 檐高15米，条形基本，为现浇钢筋混凝土柱、梁、板,外墙为滚刷涂料，基本37灰土垫层，外墙采用滚耍涂料几块石贴面，内墙防磁涂料滚刷，室外台阶采用花岗岩贴面，室内大厅地面采用花岗岩楼地面及拼色镶贴花岗岩构成，走廊及室内地面采用地板砖，楼梯扶手为不锈钢扶手，屋面采用预制砼屋面板，窗为双层钢窗，木门，门厅采用不锈钢全玻无框门。办公楼内设有水、电、暖及通讯、消防系统等设施。 该办公楼使用状况良好，构造有足够承载力，无变形等现象。外墙面完整，内饰无脱落，门窗无变形、锈蚀，墙体平直，通风运营良好，电照无端障，上下水畅通，管道无锈蚀渗漏现象。 2、重置全价 对该建筑物评估采用重置成本法进行评估估算。 重值全价建筑安装工程造价前期及其她费用资金成本 （1）建安工程造价 建筑安装工程造价涉及土建（装饰）工程、给排水、电气工程总价，建安工程造价采用预决算调节法进行计算，套用内蒙古自治区施工机械台班费用价格（）、内蒙古自治区建设工程混凝土、砂浆配合比价格（）、内蒙古自治区建筑工程消耗量定额及基本价格（）、内蒙古自治区安装工程消耗量定额及基本价格（）、内蒙古自治区装饰装修工程消耗量定额及基本价格（），依照内蒙古自治区建设工程费用计算规则（）及陈旗地区建材信息网站12月材料价格信息计算工程建安造价。依照建筑物安装工程实际状况，按其土建工程造价比例拟定给排水、电气等安装工程造价。依照委托方所在地方政府关于规定，计算各类建设取费及建设单位所支付前期费用及其他费用，费用比例见上表。依照实际状况该项目建成至投产合理建设期为3.0年，1-3年期固定资产贷款利率为5.4，建设资金按均匀投入原则计算资金成本； 建筑土建工程造价取费计算表 金额单位元 序号 项目名称 计算办法 费率 金额 一 工程直接费 工程量基价 872,672.17 三 公司管理费 ［一二］费率 9.34 81,507.58 四 利润 Σ一～三费率 5.54 52,861.56 五 组织办法费 Σ一～四费率 6.57 66,162.61 七 地区价差 按规定 35,687.70 八 规费 Σ一～七规费 5.50 60,989.04 九 税金 Σ一～八税率 3.35 39,191.00 十 总造价 Σ一～九 1,209,071.67 十一 安装工程 100,352.95 十二 建筑安装总造价 1,309,424.61 注安装工程以原决算为基本，同步考虑评估基准日变化趋势而拟定。 （2）前期及其她费用计算表 工程前期费用计算表 金额单位元 序号 费用名称 取费基数 费率 金额 取费根据 一 建安工程造价 1,309,424.61 1 建设单位管理费 建安工程造价 0.87 11,391.99 财建[]394号 中煤建协字[]90号 2 勘察设计费 建安工程造价 3.21 42,032.53 计价格[]10号 中煤建协字[]90号 3 工程建设监理费 建安工程造价 1.70 22,260.22 发改价格[]670号 中煤建协字[]90号 4 工程质量监督费 建安工程造价 0.40 5,237.70 中煤建协字[]90号 5 招标代理服务费 建安工程造价 0.10 1,309.42 计价格[]1980号 6 环境评价费 建安工程造价 0.08 982.07 中煤建协字[]90号 计价字[]125号 7 墙体材料专项基金 建筑平方米 8 7,620.24 财综字[]55号 8 散装水泥专项基金 每吨袋装水泥 3 392.67 财综[]23号 9 市政公用设施建设配套费 建筑平方米 10 9,525.30 内政发[1999]12号 二 共计 100,752.14 （3）资金成本 依照实际状况该项目建成至投产合理建设期为3.0年，1-3年期固定资产贷款利率为5.40，建设资金按均匀投入原则计算资金成本。 资金成本（建筑安装工程造价前期及其他费用）合理工期贷款利息1/2 （1,309,424.61100,752.14）5.403/2114,224.32元 （4）重置全价 重置全价＝建筑安装工程造价＋前期及其她费用＋资金成本 ＝1,309,424.61100,752.14114,224.32 ＝1,524,401.07元 ＝1,524,400.00元（取整） 3、成新率 该建筑物3月建成投入使用，砖混构造非生产用房经济使用年限为50年，已使用5.76年。通过现场勘察，该房屋基本无沉降现象，梁板柱无裂纹，承载良好；地面轻度磨损，内墙和天棚有某些轻微空鼓、裂纹现象；外墙表面无剥落，门窗轻微变形破损；水、电等配套设施正常使用。 通过评估人员现场鉴定勘察，通过加权平均计算成新率。 理论成新率（1－已使用年限经济寿命年限）100 （1－5.76/50）100 88。 勘察成新率见下表 房屋建筑物勘察成新率鉴定计算表 序号 构造名称 原则分 勘察分 一 构造某些（占80） 100 84 1 基本 30 27 2 柱 25 22 3 梁 20 16 4 板 15 12 5 承重墙 10 7 二 装修及装饰某些占10 100 75 1 屋面 30 24 2 门、窗 20 14 3 外墙 10 7 4 内墙 15 12 5 顶棚 10 6 6 楼面、地面 15 12 三 设备某些（占10 100 80 1 给排水及采暖 40 30 2 电气照明 35 30 3 通风 25 20 四 勘查成新率 83 成新率勘察成新率60理论成新率40 8360884085 4、评估值拟定 评估值重置全价成新率 1,524,400.0085 1,295,740.00元 案例二俱乐部（房屋明细表5-1-1 第117项） 1、评估对象概况 该建筑物为工会俱乐部，于1984年12月竣工使用， 12月31日账面原值2,565,208.89元，账面净值1,213