青岛项目营销策划报告样本

目 录 序言说明 2 第一章 项目定位基础情况 4 第二章 项目推广专题解析 11 第三章 项目营销推广策略 16 第一节 项目总体推广策略16 第二节 项目分阶段推广策略25 第四章 项目营销推广费用预算 61 序言说明 1、本方案为整体营销推广思绪，仅作为营销工作开展理论依据。 2、推广阶段划分必需和项目工程进度紧密结合，工程进度和准备配合工作将直接影响营销推广节奏。 3、本方案营销推广计划为理想状态下（宏观经济面、政策面及市场格局没有质变，工程开发进度准期完成、资金流通状态良好，没有不可预见原因影响项目整体运作节奏）拟订计划，假如上述先决条件发生改变，则营销推广计划对应进行调整；本计划实施将秉承确保计划、但不拘泥于计划标准，在客观条件许可时，尽可能在此计划基础上提升目标、以期缩短营销周期。 4、本方案因为缺乏正确开发进度计划依据，是按常规理论开发进度制订模拟营销计划，仅供参考；具体操作性计划需要在有明确开发进度计划后加以调整，并随市场改变而修正。 第一章 项目定位基础情况 一、项目名称 青岛康城 二、项目专题推广概念 泛城市中心圈 青岛首席健康小区 三、项目主广告语 享受健康生活每一天 四、项目市场形象定位 青岛“健康楼盘”典范 青岛楼市黑马形象 青岛楼市新亮点 四、项目价格定位 1、多层住宅 起价4800元/㎡，均价5300元/㎡。 2、小高层住宅起价4600元/㎡，均价5100元/㎡。 3、商业部分起价5000元/㎡，均价6500元/㎡。 五、目标消费群定位 1、总体特征 ◆ 中产阶级居多，有一定支付能力 ◆ 面积要求中小户型 ◆ 居住品位要求较高 ◆ 购房比较理性 2、消费群类别 u 工商业私营企业主 u 政府官员 u 企业中层以上管理者（白领阶层） u 炒家购置 ◆钟意青岛环境外地成功人士（包含山东及外省） 第二章 项目推广专题解析 一、推广专题 1、 推广专题 泛城市中心圈--青岛首席健康小区 2、专题内涵 ◆“泛城市中心圈”是在概念上对浮山新区一个崭新区域包装定位，符合浮山新区本身区位特点，和政府对浮山新区计划和未来发展定位导向，“泛城市中心圈”是本项目开发一个宏观区位背景，充足发觉和挖掘本项目所处地段价值是我们开发本项目标出发点，它暗示三层含义一是凸显地段和区位价值；二是表现发展商选择在这里开发含有超前意识和战略眼光；三是对用户而言，有心理上成就感和满足感，选择购置本项目是明智之举，物有所值或物超所值，“泛城市中心圈”是对项目标间接定位，此为“虚”线。（宏观层面） ◆“健康小区”是对项目标直接定位，此为“实”线，推广“健康、生态、环境保护、绿色、运动”概念，贴近百姓，贴近生活，“健康”含义包含了“健康住宅、健康环境、健康小区文化、健康人生、健康生活方法”等等，内涵十分广泛，有物质层面，也有精神层面，健康是整个项目最为突出卖点，推广不仅仅是一个健康产品，而且是一个健康愉悦生活方法，业主在此生活不仅可保持身体健康，而且可保持心理上健康，业主在此可过着欢乐、喜乐、安乐美好生活，突出“首席”概念，一是表现发展商胆略、气势和魄力，要么不做，要做就做最好，勇于兑现承诺，负担社会责任；二是“首席”表现一个舍我其谁气势，便于概念推广，同时也是对发展商一个考验和鞭策，既是一个压力，也是一个动力。（微观层面） 3、推广专题依据 ◆ 浮山新区距离现在青岛CBD地域，开车仅需10分钟。在3-5公里半径范围内，有众多购物、休闲、娱乐、教育、医院等配套设施，车程均在5-10分钟，自东西快速干线开通后，大大缩短了浮山新区到市中心区距离和时间，且伴随“城市中心东移”格局形成，浮山新区作为城市中心区延伸区域，是极为便利，能够将之纳为城市“泛中心圈”。 ◆青岛市政府已公布新城市计划，对浮山新区计划定位是以生态居住为主，集高科技为一体城市新区，浮山新区作为大区域环境含有“生态居住”概念，生态同时也暗含了绿色、健康之含义，将本项目定位为“健康小区”和大区域定位不谋而合，本项目在这种大宏观背景下提出上述推广专题符合政府政策导向和发展趋势，可因势利导将城市格局随时代改变产生巨大改变表示出来，给项目一个良好形象定位； ◆“健康生活”是人人全部向往，尤其在SARS后，大家对“健康和生命”关注度越来越高，基于这种情况，我们提出健康小区概念，符合大家对健康越来越重视心理，给目标用户一个健康美好生活环境期许和承诺； ◆我们将项目命名为“康城”，寓意“健康之城”、“愉快之城”，“健康小区”提出，和名字寓意十分吻合，内容和形式十分统一，便于推广。 ◆ 业主在此居住身体方面健康保障对应优美环境绿化（健康园林）、环境直接引致空气、噪音指数良好绿色环境保护建材使用（生态、环境保护概念）、户型设计优异合理（通风、采光、功效分区等等）、小区运动会所和泛会所（健康设施配套如健身器材、室外运动场所如缓跑径、老人运动场所、儿童游戏场等）、小区物业管理尤其服务（小区诊所、老人儿童尤其护理服务、义务体检） ◆ 业主在此居住心理方面健康保障对应户型设计优异合理（两代同住分居不分离，重视亲情、家庭伦理关系，保持中华民族传统美德）、小区环境、休闲空间处理、泛会所功效（亲密邻里关系，解除老人寂寞，提供独生儿女儿童安全游乐、交往机会方便以后适应社会，提供成年人健康有益休闲、健身活动应付社会和职场压力等等，总而言之老少咸宜）、健康小区文化（小区趣味运动会等）。 ◆ “健康”概念十分轻易推广，有实有虚，有物质层面，也有精神层面，宣传起来可张可驰，可大可小，结合“健康”题材还能够做多种活动，快速拉近和用户距离，轻易使用户产生共鸣感，方便让用户接收。 ◆ 本项目以“泛城市中心圈”片区形象和有“健康特色”产品和生活方法进入市场，首先迎合目标用户追求体面自尊心和虚荣心，其次在青岛市引领一个新房住生活模式。 ◆本项目提出“首席”概念关键是为了表现一个气势和魄力，方便于营销推广。 提醒本项目从推广专题直至产品筑造和宣传推广资料