加油站征收评估中几个相关问题的探讨(DOC)

加油站征收评估中几个相关问题的探讨 摘要在我国城市化、工业化快速发展的背景下，房屋征收已成为一种常常现象，因房屋征收而产生的冲突和冲突也有愈演愈烈之势。造成冲突和冲突的主要缘由是政府和被征收人难以就补偿标准达成一样。依据相关法律、法规、政策，结合中国实际，本文以加油站征收为例，对评估技术路途、评估范围、价值标准、评估方法等几个方面进行了分析，并提出了相应建议，以期对实现征收中的合理补偿有所帮助，进而促进征收活动的顺当实施。 关键词加油站；征收补偿；技术路途；价值标准；评估方法 SOME ISSUES ON GAS STATION’S LEVY ASSESSMENT ZHU Xiao-gang Department of Environmental Engineering,Zhengzhou Vocational University of Iation and Technology, Zhengzhou 450003,Hennan,China. Abstract Under the backdrop of the rapid growth of urbanisation, industrialization,housing levy has become a frequnet phenomenon.Accompanied with it ,contadictions and conflicts come out and the trend is getting worse. The major cause for contradictons and conflicts is that government and the owners of the requisitioned houses have different opinions as to the standard of compensation .Taking gas station as an example,the paper based on Chinese practice ,analyzes the assessment technical route ,the scope of assessment ,value standard,assessment pursuant to the relevant laws ,regulations and policies,and makes relevant recommendations ,in an effort to help rational compensation and to promote housing levy’s smoothly carrying out . Keywords Gas station; levy compensation; technical route; value standard; assessment 0 引言 伴随着我国工业化和城市化的快速发展，土地资源尤其是城镇建设用地的供求冲突日趋凸显，而我国人多地少的基本国情、最严厉的耕地爱护政策以及所处城市化阶段将使这种冲突持续强化。这样的背景也促成了城市建设用地利用的高度集约化，而这种集约化的一个重要的实现形式就是旧城改造，旧城改造不行避开的会产生大 量的拆迁行为。而近年因房屋拆迁引发的很多恶性案件，将房屋拆迁问题推到了风头浪尖。对于因拆迁引发的恶性事务及其产生的社会影响，政府特别重视。2010年5月，国务院办公厅下发关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知；2011年1月19日国务院第141次常务会议通过国有土地上房屋征收与补偿条例（下称条例）并于自公布之日起施行；2011年3月，中纪委办公厅下发关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知；2011年5月13日，国土资源部下发关于切实做好征地拆迁管理工作的紧急通知（下称通知）。这么多相关政策法规的密集出台，足见政府对房屋征收工作的重视，另一方面也反映由此而引发的问题的严峻性。国土资源部5月13日发的通知就因“一些地方因征地拆迁引发的恶性事务时有发生，社会反响剧烈”而起。引发恶性事务的缘由涉及制度、执行、协调等多方面，其中最重要的一个缘由就是关于补偿标准相关双方不能达成一样。通过近年来发生的恶性事务的分析，不难得出这一结论。目前，在我国补偿标准的确定主要以评估价格为依据。因此，为保障征收中各方利益、维护社会稳定，进而使各地旧城改造项目顺当实施，达到合理配置土地资源、提高土地资源利用效率的目的，对房屋征收评估技术进行探讨，确定合理的补偿价格显得尤为重要。在旧城改造、特殊是道路改造项目中，常常会牵涉到加油站征收。下文就以加油站征收为例，谈一下征收评估中几个相关问题的拙见。 1 关于技术路途 加油站是一种特殊的商业物业，对其进行征收评估牵涉到特许经营权、加油设备拆移等事项，而对这些事项的相关领域，一般估价师缺乏专业的了解。这就增加了估价的困难性和难度，也影响估价结果的客观性。要解决这一问题，首要的选择合理的技术路途。通过合理的技术路途的选择，可以有效弱化前述事项对估价结果合理性的影响，将估价结果合理性的主要影响因素转移到估价师熟知的领域中来。对于加油站征收而言，详细技术路途应依据不同的假设前提来确定。通常，对加油站征收的补偿会有两种形式，即货币补偿和异地安置。货币补偿是指政府通过支付合理的货币数额取得被征收加油站，在这种状况下，加油站很可能因没有合适经营场所而终止经营。异地安置是指政府为被征收方重新供应一处土地供其建立新的加油站以保证持续经营。因此加油站征收存在两种假设前提，即终止经营假设和易地经营假设，而不同的假设适用不同的评估技术路途。 1.1终止经营假设 在终止经营的假设前提下，加油站一旦被征收，原经营者即放弃接着经营。在这种状况下，对被征收人的补偿应按以下步骤求取首先，求取整个加油站房地产价值A，该价值应包括特许经营权价值。原国家经贸委2002年发布的关于规范加油站特许经营的若干看法规定特许经营权不得擅自转让，这也确定了在终止经营假设前提下，特许经营权没有可变现价值。特许经营权失去价值的缘由是加油站的征收，所以应予以补偿。其次，求取可变现部分在变现过程中拆卸、运输、及相关税费等费用B。因为加油站被征收并且不选择易地经营，很多原有设备因不能移动或者移动会造成价值的巨大贬损而失去可变现价值。因此，可变现部分动产主要是指加油机、油罐、管道等设备中，设备本身价值大于拆移费用的部分。第三，对现状条件下仍能运用但已失去可变现价值的部分进行估算，设这部分价值为C。那么在终止经营假设前提下，可以将技术路途用以下公式表示 （1） 1.2易地经营假设 在易地经营假设前提下，加油站被征收的先决条件是，政府另选一处条件相当的商业用地，供被征收人建设成新的加油站接着从事经营。在这种状况下，对被征收人的补偿应按以下步骤求取，首先，求取整个加油站房地产价值A，同样该价值应包括特许经营权