加强房地产税收一体化管理问题的思考剖析

加强房地产税收一体化管理问题的思索 近年来,随着人们物质生活水平的不断提高,房地产行业也随之悄然兴起,在人们对生活质量要求越来越高的今日,房地产行业以它独特的特性呈现出迅猛发展的趋势,在扩大内需和促进消费方面发挥着巨大的作用,并成为推动国民经济发展的一支重要力气和税收收入增长的重要来源。但是,房地产开发热潮的“高温不减”,房价的“不断走高”,炒房现象的“愈演愈烈”这些房地产行业中的诸多问题,加剧了金融风险和房地产行业泡沫经济的产生,也给税收征管工作带来难题。因此,加强房地产税收征管,实施房地产税收一体化管理,对抑制房地产投机行为,规范房地产市场,实现国家税收的宏观调控具有非常重要的意义。 一、房地产行业税收征管存在的问题 房地产行业作为国民经济的支柱产业之一,它具有广泛的产业关联性,可以带动多个产业部门的发展。但是,由于房地产行业经营的特殊性和会计核算的困难性,加上房地产税收涉及的税种多,征管的难度大,税源控管存在较多漏洞,以致房地产行业税收流失问题较为严峻,成为税收征管工作的难点。目前,在房地产行业税收征管工作中,主要存在以下问题 一社会纳税意识不够,偷税现象比较严峻。 由于房地产企业纳税人普遍的纳税意识淡漠,法制观念不强,财务管理混乱,一味地追求利益的最大化,导致偷逃税现象较为严峻。首先是财务人员素养较低,对房地产开发企业会计制度、核算方法不熟识、不了解,乱用会计科目、随意结转成本费用状况普遍;其次是有意隐瞒利润躲避税收,不记或少记收入,虚列成本费用;其三是财务制度形同虚设,设置“帐外帐”,开具虚假发票、白条现象比比皆是;其四是房地产代收款项不按规定申报纳税,如物业费、收视费、绿化费等。其五,房地产企业在项目开发前期投入资金大,经营周期长,其收益主要集中在房产开发的中后期。房地产企业从自身利益动身,对收取的预收款和银行按揭款不进行纳税申报或少申报,长期将这样的收入挂往来帐,把挤占税款后的资金用于滚动开发经营中或弥补注册资金的不足,这样以来,一部分税款就由占转偷,变成了无声消逝。 二政策宣扬力度不够,政策执行不能到位。 目前,在土地运用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节分别征收营业税及城市维护建设税和教化费附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地运用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等税种。由于涉及的税种较多,其中“耕地占用税”和“契税”今年年初才交由地税部门征收,其相关的税收政策都在不断的修订完善中。因此,相对于房地产方面的税收政策不能刚好、全面的送到纳税人手中,使一些纳税人无法对房地产相关税收政策有所相识。但由于房地产企业绝大多数是私营企业,这些企业的负责人往往是只将帐记在心中,根本不注意财务管理,更别谈了解相关的税收政策。如房地产企业从商品房的预售到办理房产证的过程中,由于一些销售行为的不确定因素,如应付款中的押金、定金、预收帐款中的预收款何时确认或转作收入核算相识不一。同时,房地产公司不主动协作也增加了征收难度,导致房地产企业相关税收政策执行不到位。 三税收征管力度不够,征管漏洞较为明显。 由于房地产行业的会计核算困难,涉及税种相对较多,使得征管难度加大,再加上税务部门征管手段的落后,房地产行业税收基础管理工作不扎实,使得房地产行业的税收征管存在较多的缺失。主要缘由一是税务人员管理的不连接。如房地产企业在开发前期主要涉及施工企业的建安营业税,开发中期主要涉及到销售不动产的营业税,而在开发中后期涉及企业所得税。在通常的税收日常管理中,税务人员偏重于营业税的征管,而忽视了对企业所得税的管理。二是部分税种征管不够。房地产开发项目多,时间长,现行的房地产企业会计核 算制度与税收法规存在较大的差异,特殊是对收入与成本的认定上分歧较大。三是行业税收管理措施不到位。如目前对企业所得税的征管,有核定征收、查帐征收,还有以工程为单位,待工程完工后进行结算征收等,而土地增值税则由于供应税款不多,计算程序困难,以及预征政策落实问题,使得征管上存在较大的漏洞。四是发票控管力度不强。主要表现在其一,施工企业结算不开具建安发票,无法确定工程成本。其二,房地产公司不开具销售不动产发票,在企业隐瞒有关状况时,难以确认收入,从而影响税款征收。其三,房地产公司与施工企业大量运用白条结算,混淆纳税义务时间,少申报收入。 四税收违法打击不够,稽查工作力度不到位。 房地产企业领取发票后,大肆开具“鸳鸯票”,恶意偷逃国家税收。发票管理的缺位,税务部门对发票违章行为的惩罚不力,极大地影响了房地产及相关税收的管理。许多时候,税务部门只注意了当期征收,不注意回头检查,也不重视税源普查和重点税源的稽查工作,给那些少缴、不缴、甚至偷逃税款的人有机可乘,造成税源的白白流失。另外,对偷逃税的惩罚不严,虽然刑法、税收征管法对偷逃税行为列有明文惩罚的规定,但在实际工作中,税务部门往往以补代罚,以罚代刑,使偷逃税的人总存有侥幸的心理。如契税是一次性的行为税,涉及的纳税人面宽且困难,事后监督检查,追缴税款相当困难。目前,产权交易双方或者中介机构实行瞒报成交价,订立假合同等手段降低计税依据以达到少缴税款的目的,由于税法对这类偷逃税行为没有相应的惩罚条款,加上查处不严,致使开发商、中介机构以及产权承受人肆无忌惮地弄虚作假,偷逃国家税款。 五部门协作缺乏合力,激励制约手段欠缺。 税务部门在详细进行房地产税收征管过程中,一些基础信息来源于房管、土地等部门,但由于彼此不属于同一领导部门,以及没有一个详细的法律或规章来约束相关部门对房地产业的协税护税行为,致使部门之间协调协作乏力。税务部门对房地产业税收的征管工作,普遍须要依靠相关部门的帮助协作,才能驾驭房地产企业的税源资料,但在实际工作中,出于种种缘由很难形成部门合力,由于涉及的部门较多,其各自又有各自的管理程序,目前相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态,遇到问题不能刚好解决,必需召开部门间的协调会议才可解决,缺乏相应的激励制约手段,未能实现信息共享,难以实现房地产行业税源的源泉限制。 六税收费用负担过重,影响房地产业健康发展。 一方面费大于税现象极为严峻,房地产开发企业所要缴纳的各种费用近30项不包括取得土地价款和施工成本,内资房地产开发企业费用支出高达投资额的25左右不含税收支出,外商投资房地产开发企业的费用约占投资额的20,高额的费用支出明显加重了房地产行业的整体负担水平,扰乱了正常的生产经营秩序,又大大弱化了税收的调控实力。另一方面,现行的房地产开发企业的税收种类繁杂、结构松散、税负偏高且存在重复课税问题,这些因素都从肯定程度上影响了房地产行业的健康发展。 二、对房地产行业税收实施一体化管理的建议 针对房地产行业税收征管工作中存在的问题,为了提高房地产税收管理的科学化、精细化水平,进一步发挥税收的调控职能,促进房地产业的健康发展,有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时,通过整合现有征管资源,实现信息共享,加强部门协调协作,搞好各征管环节连接,进一步加强房地产税收管理,实施一体化管理。 一强化税收政策宣扬,营造深厚的纳税氛围。 要实行多种形式加大房地产行业税