高端别墅物业管理专项方案

目 录 第一某些 项目概况第2页 第二某些 管理及服务人员配备第2页 一、 指引思想 第2页 二、 编制定员 第2页 第三某些 物业管理纲要第4页 一、 总则 第4页 二、 对物业实行管理和对业主提供服务 第4页 三、 Butler（Butler）特色服务 第9页 四、 内部管理机制 第20页 第四某些 物业管理各阶段服务内容 第29页 一、 前期介入阶段 第29页 二、 正常管理阶段 第33页 三、 各项管理服务指标承诺 第47页 第五某些 物业管理服务原则第48页 （管理类） 第48页 （安全类） 第53页 （环境类） 第56页 （设备类） 第60页 第六某些 物业管理服务设想 第65页 第一某些 项目概况 一、 项目简介 东北亚别墅区位于长春市净月潭旅游经济开发区，目的客户群是来自于社会经济体系中接近层峰某些，对生活有高品质追求人群，已习惯于市场化服务对高档物业所带来高成本。 1、 项目名称东北亚别墅区 2、 项目位置净月潭旅游经济开发区南环路与临河街交汇处 3、 总建筑面积总建筑面积约29.88万平方米，分三期开发，一期建筑面积60551.5平方米（含售楼中心、物业办公楼）。 第二某些 物业管理及服务人员配备 一、指引思想 本着提供优质服务原则，在搞好安全管理和客户服务前提下，尽量缩小管理机构，精简人员，提高工作效率。 二、编制定员 一期详细机构设立及岗位编制定员图示如下 物业服务中心 经理1人 社区文化专人（兼内勤）1人 副经理1人 安所有33人 财务部2人 Butler中心14人 工程部16人 部门经理1人 butler 4人 部门经理1人 保洁主管1人 维修主管1人 运营主管1人 物业助理8人 文员接待1人 财务会计1人 安全领班3人 监控领班1人 财物出纳1人 巡视保安16人 中控值机4人 门岗8人 司机采购1人 厨师1人 帮厨2人 文员1人 水暖值班3人 水工2人 电工2人 综合维修2人 强电值班3人 绿化公司6人 保 洁 公 司 15 人 共计72人（此人数服务于一期别墅区，不包括保洁绿化人员） 第三某些 物业管理纲要 一、总则 1、 为规范别墅物业管理，提高管理服务水平，依照建设部关于规定，特制定本纲要。 2、 东北亚别墅区物业致力于创造高品质居住空间，通过规范化管理，运用当代管理科学和先进技术，为别墅业主提供专业化服务，为业主提供良好居住环境。 3、 东北亚别墅区物业努力方向是“管理无盲点、服务无挑剔、业主无牢骚”。使东北亚别墅区物业成为知名品牌。 4、 质量是东北亚别墅区物业生命线，咱们服务质量方针是科学管理 完善服务 注重细节 持续创新。 二、 对物业实行管理和对业主提供服务 1、 对物业实行有效管理和对业主提供优质服务是物业管理重要工作内容，其中每项工作每个环节都体现本物业专业化精神。 2、 物业服务中心遵循如下原则，制定明确管理及操作程序文献并严格执行。 （1）、严格遵守前期物业管理委托合同关于条款； （2）、遵循政府关于法律法规； （3）、遵循东北亚别墅区物业管理总原则； （4）、维护业主及我司合法合法权益； （5）、健全具备可操作性程序文献； 寻常管理 3、 物业管理寻常工作重要包括如下内容 （1）、房屋及建筑公共部位、设施设备寻常维护与养护； （2）、业主及物业档案管理； （3）、清洁、花木租摆； （4）、社区安全保卫、消防及车辆管理； （5）、业主装修管理； （6）、其他物业管理有关事项。 4、房屋及建筑公共某些、公共配套设施维护、管理 （1）、理解社区内房屋及建筑公共某些、公共配套设施也许存在问题及事故隐患，指定相应完好率、维修及时率原则； （2）、指定房屋及建筑公共某些、公共配套设施使用及管理规定； （3）、指定房屋及公共配套设施维护人员管理条例、岗位职责及作业指引书； 5、水、电设备管理、维护 （1）、理解关于水、电设备也许浮现问题或存在事故隐患，指定水、电设备故障率、维修及时率和合格率控制指标； （2）、指定水、电设备使用和维护管理条例及作业指引书，以保证其达到应有性能指标； （3）、指定水、电设备维护人员管理规定及岗位职责。 6、业主档案管理 （1）、业主档案涉及与业主关于各类入住资料、申请表格、维修记录、合同、合同、收费记录等； （2）、建立业主档案管理规定，明确负责人岗位职责及作业程序。 7、清洁 （1）、按照高档住宅项目运作规律，建议本项目采用外判保洁公司形式运营。 （2）、提出清洁工作检查及原则； （3）、对室内公共区域、公共设施清洁； （4）、对室外公共场合清洁； （5）、建议外判保洁公司采用招标形式，拟定最后中标保洁公司。 8、绿化 （1）、按照高档住宅项目运作规律，建议本项目采用外判绿化公司形式运营。 （2）、拟定绿化方案并承担绿化方案实行； （3）、园林设计讲究因地质宜、因时制宜，要结合绿地使用性质、面积大小、环境条件等综合考虑； （4）、落叶与常绿树种相结合，以落叶树种为主； （5）、选取返青早，耐低温，耐践踏草种作为绿化草种； （6）、建议外判绿化公司采用招标形式，拟定最后中标绿化公司。 9、安全保卫 （1）、调查分析社区也许存在治安问题，并依照园区建筑平面分布、出入口、别墅，公寓构造，周边环境等特点，有针对性制定安全管理方案，合理配备相应安全管理员岗位，实行24小时人防、物防及电子监控等智能化安全保障管理； （2）、指定保安员岗位职责及安全管理工作作业指引书；