中国房地产总结与展望：土地投资篇：成交同比量价齐跌三季度热度有望点状回升

土地投资篇成交同比量价齐跌，三季度热度有望点状回升 受新房市场下行的影响，2024 年上半年土地成交规模同比下降 16，创下 2010 年以来上半年土地交易规模的新低。各能级城市表现基本一致，其中一线城市上半年土地成交量降幅高达 40。市场热度方面，受重点城市优质地块供应占比减少的影响，2024 年上半年热度明显下行，整体溢价率降至 4.2，较 2023 年同期下降了 2.1 个百分点。 接下来，房企未来投资主要聚焦在核心一二线城市的优质板块，对于核心城市郊区以及部分三四线投资将继续走弱，典型房企整体投资额仍将在低位运行。企业格局上， 央国企和城投是土地市场的中坚力量，但随着投资战略的高度聚焦，核心地块竞争激烈会愈发激烈。 总结 1、土地成交规模同比下降 16，二线城市平均地价降幅均超两成 1） 各能级城市成交量同比均降，一线成交规模同比下降四成。上半年，全国 300 城经营性土地成交建筑面积为 2.97 亿平方米，较 2023 年同期下跌 16，再度刷新历史同期低位。价格方面，因一二线城市成交规模占比减少的影响，上半年土地成交平均楼板价为 2555 元/平方米，同比去年同期下降了 21。分月度来看，受行业下行的影响， 相当一部分城市土地供应量明显收缩，除 1 月因春节错峰因素成交规模同比上涨外，其余月份成交规模同比均降。 分能级来看，各能级城市表现基本略有差异，整体呈现一线量跌价涨、二三线量价齐跌的格局。一线城市上半年土地成交量降幅最大，成交规模同比减少 40，成交金额下降 37；三四线城市其次，成交建面同比下降 16，成交金额下降 31；二线城市降幅最小，成交建面、金额同比降幅分别为 11和 34。价格方面，受京沪成交比重上升的影响，一线成交均价微涨 5，至 23619 元/平方米；二三线城市优质地块供应占比减少， 成交均价同比去年同期均有一定地下降，尤其是二线城市，成交均价降至 4591 元/平方米，降幅达 26；三四线城市同比也有 18的跌幅，降至 1479 元/平方米。 图2022 年以来全国 300 城土地成交量价情况月度走势 （单位万平方米，亿元，元/平方米） 注2024 年 6 月份数据截至 2024.6.20，下同  数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统 2） 各能级成交面积、金额、溢价率同比均降。（略） 表2024 年上半年各能级城市经营性土地成交量价（略 3） 二季度流拍现象较一季度明显加剧，流拍率增至 18。以重点监测的城市来看， 2024 年上半年，土地流拍率与 2023 年下半年基本持平，均在 15左右。分季度来看， 二季度流拍率较一季度明显加剧，增至 18，较一季度增加近 7 个百分点，尤其是 5、6 月份，流拍率均增至 20以上。流拍的加剧，主要是受房企资金压力依旧较大的影响， 除沪、杭、蓉、庐等少数重点城市的优质地块房企竞拍比较积极外，其余城市均以底价成交为主。此外，广州、青岛、西安、太原等城市均出现了多宗宅地流拍，单单 6 月， 广州就有 2 宗宅地和 1 宗商办地流拍，行业信心依旧处于低位。 此外，三四线城市的土地市场仍在寒冬期，土地流拍现象依旧较为严重。具体城市来看，淮安、台州、清远、扬州、湛江、惠州等均有多宗地块遭遇流拍，成为 24 年二季度流拍主力。此外，由于楼市整体表现萎靡，新房成交疲软，加之当前多数房企流动性仍旧存在较大压力，拿地焦点也更集中于去化风险较低的城市，这些城市土地市场遇冷也在意料之中。 图2022 年以来重点监测城市土地流拍率走势（） 数据来源CRIC 中国房地产咨询决策系统 2、TOP3 城市成交金额占比 25，土地投资进一步向高能级城市集中（略） 3、上半年企业投资持续收缩，百强中仅三成房企拿地（节选） 在楼市回暖不及预期、土地供应调整和企业资金持续承压的三重压力下，今年第二季度企业投资同样未有明显提升，投资百强门槛值、总量均同比有较大跌幅，按单季度投资金额的变化来看，二季度投资甚至较一季度有所回落，市场持续处于观望情绪中。 二季度投资额为近三年季度新低，拿地金额百强门槛同比降四成 首先年内投资各项指标的百强门槛值同比降幅再扩大截止 2024 年 5 月末，年内新增土储货值百强门槛值为 21.8 亿元，同比下降 37，新增总价、建面百强门槛值分别为 7.6 亿元和 20.4 万平方米，同比降幅分别为 40和 18，可见二季度整体投资持续低迷。 投资断层的情况也同样严峻，华润置地、中建壹品和建发房产位列前 5 月新增货值 TOP3，也是年内仅有的新增货值超过 400 亿元的房企，远高于第 4 位的滨江集团。 表2024 年 1-5 月房企新增土储货值门槛值及同比变化情况（单位亿元 万平方米） 百强门槛值2024 年 5 月同比2023 年5 月2022 年 5 月2021 年 5 月2020 年 5 月 货值21.8-3734.431.578.265.9 总价7.6-4012.610.622.724.8 建面20.4-1824.823.745.546.8 数据来源企业公告、CRIC中国房地产决策咨询系统 其次新增土储百强的总量大幅下跌1-5 月新增货值、总价和建面百强的总额分别为 7757 亿元、3494 亿元和 4356 万平方米，同比均下降，降幅分别为 27、32和 16， 而一季度末时货值和金额同比表现为上涨，仅建面同比下降。可见整体投资持续低迷， 企业投资力度远低于去年二季度。 图2024 年 1-5 月房企新增土储百强总量与往年同期对比（单位亿元，万平方米） 数据来源企业公告、CRIC中国房地产决策咨询系统 按季度来看，第二季度投资百强的拿地金额不升反降一季度在春节假期影响下往往投资金额总量较低，而二季度将会迎来较明显的投资回温，但今年二季度投资百强的拿地金额不升反降，同、环比分别下降 60和 12。除企业投资收缩以外，二季度以来土地供应的控制也是主要原因。 图2022 年-2024 年上半年各季度拿地金额百强总量走势（单位亿元） 数据来源企业公告、CRIC中国房地产决策咨询系统 拿地销售比低至 0.15，二季度投资意愿仍无起色（略） 资源集中头部企业，销售 10 强企业货值集中度过半（略） 央国企投资金额占 48，城投数量多但金额占比仅 29 按不同企业类型来看，截止 5 月末投资金额百强房企中有 56 家为城投平台公司，城 投平台成为土地市场中不可忽视的重要力量，此外央国企和民企分别为 21 家和 23 家。 结合拿地金额的分布看，央国企虽然数量不多但金额占比达 48，土地市场中的核心优质、高价地块的主要竞得人都是国央企；城投平台公司虽然数量较多，但拿地以托底为主，拿地金额普遍较小，占比也仅有 29；民企则表现为数量和金额占