南宁广西国贸中项目建议书

前言 第一部分项目地块考察及环境分析 一、宗地概况及经济技术指标 二、项目地块周边环境及配套分析 第二部分项目区域性市场现状和需求分析 一、南宁市的商业物业环境 二、区域市场分析 二、可类比楼盘基本情况分析 1 两河流域 2 金山广场 3 金朝阳商业广场 4 大连万达商业广场 5 金湖商业广场 6 阳光100城市广场 7华星时代广场 8 佳得鑫水晶城 9 世纪商都 10 航洋国际城 三、南宁市中心租金概况 1 七星路 2 民生路与朝阳路、步行街 第三部分 项目定位及营销策略初步建议 项目最大价值的挖掘和项目定位 二、项目SWT0 第四部分项目投资预算和结论、建议 前司 本次项目调查由营销中心策划部、销售部、总裁办等人共同进行市场调查。 以购房者身份现场询问各楼盘的业务员。 调查人员询问在各楼盘工作的朋友。 第一部分项目地块考察及环境分析 宗地概况及经济技术指标 1、项目背景 原土地由南宁城市发展总公司在1992年以90万/亩获得，土地价值为90万/亩*17亩1530万，而后与北海银建投资股 份有限公司成立了独立法人的“南宁银建房地产公司”，此时南宁城市发展总公司以土地评估价5580万作价入股合作开发， 土地价值提升了 3. 6倍。 但是，为了在政策和税金方面享受优惠，南宁银建房地产公司出资在香港成立了 “杰辉（香港）国际有限责任有限公司”, 来进行注资投入，以致实现享受政府给予的优惠政策。 项目名称广西国贸中心。集五星级宾馆、商贸、办公、餐饮、健身、娱乐、和高级公寓为一体的综合性建筑群。总建 筑面积128382 m2,由地上45层，总高度177.2米的主楼和地上30层，高度100米的公寓楼以及四层裙房和四层地下室组 成。 1994年开始筹建，完成四层地下室和四层裙房，面积51000廿，后因缺资金停工，2003年5月欲启动，但是由于“非典” 影响北京银建集团（控股公司）无法有足够的资金投入，导致停工至今，可以认为是一个烂尾楼工程。 3、根据前期政府有关部门提供及现场测量所得到的资料显示项目地块基本情况 宗地位置民族大道西段与共和南路交叉处与工商联、中医学院二附院、共和路小学相邻。 占地面积11524.7 m2即17亩（建筑物占地6174 m2）o 商铺面积22919 m2 主楼面积54723 m2 公寓面积23276 m2 地下面积27100 m1地下面积27100 m2 绿化面积3800 m2 道路面积5100 m2 所在地段项目处于新城区。 规划地块形状基本呈三角形，比较规整。 规划用地性质商业、居住、办公。 规划容积率8.79 （不含地下室） 规划建筑密度53.6 规划绿化率33 规划地块的四至范围南至民族大道，北至民生路，西至共和南路，东接友爱路延长线即南环路。 目前已建建筑面积5.1万肝地下4层27100 m2,地上目前建到4层约239000 m2 项目沿街面 沿民族大道181.7米； 沿共和路130.51米； 沿友爱路延长线74米； 市共和南路小学4.86亩。 中医学院第二附属学院3. 08亩。 自治区工商联合会7.3亩。 备注以下报告中的“地块”、“项目”，是以上所述宗地的简称。 二、项目地块周边环境及配套 1、项目现场概况现场是建至到四层的烂尾楼，工地杂乱无章，目前正在拆脚手架。有围墙围住工地。 2、项目周边配套概况 项11地处南宁市中心，各种配套齐全。 1 项目西面大连万达商业广场、南宁饭店、南宁百货大楼、钻石广场、电影院、水街、医院、银行、商业步行 街、女人世界、 2 项目东而金融大厦、市教委、区人大、民族广场、大酒店、 3 项目北面电讯产品专业市场、区政府 4 项目南面电信大楼、市医院、邕江宾馆、南国街、 5 项目与万达商业广场一路之隔，至百货大楼1公里，至民族广场2. 5公里，至邕江宾馆0.5公里。 6 项目景观地上10层以上可以看到匿江之景。 7 项目交通概况项目所处交通便利。6路、8路、205路、1路、207路、31路，公交线路密布。 8 项目周边无工业污染。 3、项目周边租金 民生路步行街 铺面的租价为沿北向南 民生路头250兀/nr 民生路与兴宁路交叉处600元/蛆 民生路中段450元/虻 万国时代166元/nr 女人世界220元/蛆 民生路尾400元/荷 兴宁路步行街 铺面的租价为（沿东向西） 兴宁路头400元/虻 兴宁路与民生路交叉处700元/N 兴宁路中段420元/荷 兴宁路尾280元/蛆 第二部分项目区域性市场现状和需求分析 一、南宁市的商业物业环境 by 2003年，南宁市市商品住宅实际销售面积为154.7万平方米，同比增长38.5。2003年南宁商业在建面积约80万 m2o已经建成40万肝。商业面积空置率小于1。2004年在建商业面积60万肝。从广西统计部门了解到，2003年邕城楼 市投资持续增长，全市房地产开发投资累计完成39. 5亿元，同比增长61. 3,其中住宅投资完成23. 1亿元。 11 从以上数据看，南宁商业物业面积以成倍增长。去年商业物业占南宁市整个房地产开发面积约30。目前，从空置率来 看，南宁商业物业销售良好，商业物业在未来35年逐渐饱和，。建议项目商业物业运作要有较快的节奏。 二、区域市场分析 1、该项目地处南宁市传统的繁华市中心商业圈朝阳路商业圈。购物方而有南宁百货大楼及其周边的各类商场商铺、步行街 里商场商铺，是南宁人传统的购物地，今年陆续开业的大连万达商业广场（沃尔玛、百盛百货、华纳影城、灿昆数码城、 新加坡美食城）增加了商圈里购物的类型和内容；南宁饭店、邕江宾馆等饭店宾馆是南宁有历史的比较高档的饭店宾馆; 电影院、电信、医院、银行等金融、娱乐、服务设施齐备；区人大、区政府等在商圈内，有汽车站、火车站和公交总站, 交通便利。 2、从周边的近期发展的商业来看 大连万达商业广场打造SHOPPING MAIL,引进沃尔玛等等。是完全的商场、商业街运作模式。 其它的商铺经营的一般思路是将裙楼作商场，上层是商住两用的公寓。由发展商统一经营，或多或少都做“主题”商 铺，以期用集约化、规模化吸引投资客，如金朝阳商业广场以“音响”为主；美博中心以“美容化妆品”为主；两河 流域以“儿童用品”为主（非朝阳路商圈）。嘉河海印数码港以“通讯器材”为主。 3、从周边的近期发展的商业的销售来看 大连万达商业广场是成功的，售出1.2万平米，均价3. 5万/平米，销售额4. 2亿。虽然号称投资6亿，实际上目前 基本收回投资（土地价2. 4亿，建安成本按2000元/平米计2. 3亿）。商业运作也是成功的。华星时代广场也是成功 的。