商业地产营销策划成都罡正商务楼投资建议书

罡正商务楼投资建议书 编制人世家机构 投资顾问成都国通置业 日期2004年11月1日 1 刖舌 根据我们已经掌握的罡正商务楼的资料和对项目区域位置的实地调查，结合世家机 构在房地产市场多年的项目运作基础上，以客观、公正的角度，对项目的前期资金投入、 装修及设备投入、销售收入、利润率等各项经济指标进行了全面理性的分析和整理，以 供投资客户决策。 本说明书同时提出了关于项目推广的初步建议和方向，以期为投资方的投资可行性 分析及后期运作提供借鉴之用。 因时间原因，本说明书难免存在不足或疏漏之处，敬请谅解 【目录】 第一章【我们对成都地产宏观市场的看法】 第二章【我们对汇通银行大厦所在区域写字楼和商务公寓市场的看法】 第三章【我们对项目的认识】 通过对项目自身周边环境、建筑体量、功能划分、配套设施等分析，同时比较区域内同 等项目，分析潜在竞争对手， 第四章【我们对物业管理的建议】 为保证物业管理的服务水平，建议可选用知名的有甲级写字楼和商务公寓管理经验的物 业管理公司作本项目的物业管理服务。 第五章【项目投资的估算】 详见内文。 第六章【投资方案建议】 买断所有权方式 第七章【运作流程及需要注意的问题】 第一章我们对成都地产宏观市场的看法 ♦商务公寓部分 -发展趋势 商务公寓是指以住宅立项，在使用用途上商务和居住混合的一种物业形式。 商务公寓的第一阶段商务公寓的早期形式是由于早期定位错误的电梯公寓被迫转向商住混合, 这种形式的商务公寓本质上是住宅，因此在配套设施和物业管理上都很难满足商务的要求，同时商务 和居住彼此干扰较大，多为一些成长性中小企业租用。比如成都的“华西美庐”、“国嘉华庭”和“盘 古花园等。 商务公寓的第二阶段后来人们逐渐发现了用住宅立项，以写字楼销售的这一相关法规不健全 留下的市场空间，主动开发了商务配套更为完善的商务公寓，比如“高盛中心”、“曼哈顿”等。商务 公寓的优势在于土地出让金按照住宅的标准交，成本较低；投资者可以享受住宅的8层20年的按揭 标准，投资门槛更低；而且投资者拥有住宅70年而不是商业50年的使用权，资产保值期更长。 高端产品入市带动房价上涨品牌公司进行中高档社区的开发，带动了成都的整体房价，外 地开发商的介入，使品质上升房价上涨。从春季房交会以来大量高端住宅和商务楼如；春熙苑、S0H0 沸城、锦都、风尚国际、金茂礼都等纷纷亮相，这些楼盘市场走势普遍较好，给成都房产吹入了一股 强劲的品质之风，这些楼盘大多占据有较好的地理位置，定价每平方米4000元左右。7月份开盘的 金茂礼都定位为六星级国际商务公寓，在房交会期间每天的登记多达上千人次，这些购房者不仅仅来 自成都和国内其他城市，还有新加坡、西班牙等外籍人士。锦都项目占地近100亩，位于少城路黄金 地段，有购买意向的不断人。一些高端产品凭其自身品质和投资价值而被看好，结合成都目前楼市总 体现状和未来发展，可以认定，在高端楼盘的强势带领下，成都楼盘的品质和价格将会得到较普遍的 提升 城中绝版地段质优价高八宝街区域是目前成都市房地产开发的高速发展区域，经过近两年的 开发，八宝街区域已经形成了高档商务和新城市商圈的概念。新城市广场、金色夏威夷等高档项目都 取得不俗的销售业绩，再加上百佳超市等主力品牌店的入住，增强了商圈的人气的凝聚力，同时也带 动了区域内商业的价格和投资前景。 （二）市场供应量 根据成都房地产交易所统计2003年，成都市区商品房成交而积741.33万n,同比增长21.90, 其中住宅成交面积632.04 n,同比增长20.66。全年商品房供应（批准预售）面积为689.06万n, 同比增长22.78,其中住宅487.36 n,同比增长9.93。供小于求这一状况证明了成都房地产消费市 场强劲的需求动力，就当时全国的省会城市来看，供给小于需求的这种状况很难出现。一些城市的积 压商品房问题越来越严重，而成都空置房比率下降了 5.40但是，按照正常状况，房地产市场的供 给要稍大于需求才算合理 今年1一6月经审查合格，在我市五城区（含高新区）范围内核准开工建设项目317个，工程项 目同比去年减少140个；新开工面积685.6万n同比增加0.13。据成都市统计局公布的最新统计数 据显示，2004年前6个月商品房在建规模比去年同期扩大390.2万nN,增长22.2,总量达2148.7 万n,五城区商品房共成交372.19万n,成交金额132.91亿元。住宅分别占商品房销售和预售面积 的94.3和90.7,商品房每平方米均价为2429元，市场需求旺盛。上半年，全市商品房空置157.92 万m2,其中住宅78.3万m2同比下降41.4o 今年上半年成都楼市出现了近年少有的热销态势一购房者排队抢房，房价普遍上涨，给人的假象 是成都房地产市场从此开始升温、房地产投资是普通百姓理想的投资选择。今年1至6月，全市房地 产投资完成96.64亿元，比去年同期增长23.8，但与全国平均水平仍然有一定差距，增长较为正常, 虽然我市商品房销售势头的确出现火爆现象，但从今年16月成都房地产开发、投资及销售的统计 数据看，目前成都房地产市场的供求总体良好，主要受国内市场的影响，有一定的虚高因素，也存在 购房者投机行为 成本是导致房价上涨的诱因。由于房地产项目有一定的开发周期，所以2 0 0 3下半年至2 0 0 4年上半年的市场供应量相对有限。虽然土地成本对房价的推动有滞后效应，但土地出让方式的改变 也给房价上涨制造有利空间。 （三）市场需求 近年来，成都小户型市场一直热浪袭人，供需两旺。几年时间，成都小户型总量达到近3 0 0万平方米。山于成都市城市人曰和外来人口的逐年增加以及土地资源的紧缺，小户型的发展己 经呈现出多元化，从最初的单一的居住需求，转向居住、商务、投资等多功能需求。在2003- 2004年成都市新增小户型项目30多个，并且价格一路攀升，销售状况良好。具市场分析得出 的预测至少在今后的两年时间内小户型依然走俏，但对产品本身、相关配套以及物业管理都提出 更高的要求，产品趋向高档。 （四）选择办公物业的主要因素 影响办公物业选择的主要因素中，交通方便和地理位置是影响选择的最大两个因素，分别占20. 5 和18,另外，有行业氛围，与相关企业距离近也是主要考虑因素，占9. 4；停车位的因素占8左 右。说明了办公地段选择上会考虑聚集效应，而价格在其中起到了杠杆作用，衡量物业的性价比，使 客户在心目中对所选物业的主要关注点在满意与不太满意之间取得平衡，来获得客户对物业的好感 （五）本项目区域内商务公寓情况 西岸蒂景 户型而积3172平方米 开盘时间在售 价格均价3391元/平方米 销售状况现房 交房时间2004年10月 项目地址成都市西大街与同仁路交汇处 新城市广场 户型面积15100平方米 开盘时间住宅售罄、商铺在售 价格住宅均价3800元/平方米（精装房）商铺价格18000400