3房地产开发项目财务评价案例分析

工程经济学课程作业 毛纺厂居住区财务分析评价 姓名薛健 班级工程122 学号121601039 房地产开发项目经济评价 一、项目概况 随着北京城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的优化，城市用地功能需 作进一步调整。为此，首都规划建设委员会办公室于 1996年 1月 30日召开第四次联席会议， 原则上同意将北京市毛纺厂改造为“毛纺厂居住区”。该项目拟由北京益华集团房地产开发 部负责开发建设。 项目财务评价的目的是通过市场供需探讨和财务经济分析，确定项目的规划功能、开发 档次、开发成本和市场营销对象，并对项目的经济可行性做出评价，为托付方投资决策及开 发项目融资供应依据。 1．项目位置及占地面积 拟建“毛纺厂居住区”位于朝阳区东八里庄，包括现状毛纺厂厂区和五建公司的用地。 地块北临六里屯路，南至朝阳北路，西起星火路，东到规划中的石佛营东路。本项目总占地 面积 53.23公顷，其中规划用地面积 45.63公顷，市政代征地 7.6公顷。本项目规划建设 用地面积中，目前属北京市第五建筑工程公司运用的有 7.652公顷，详见表 11-1所示。 表 11-1 项目用地面积及其分布 可开发用地面积m2 用地单位 规划用地面积m2 保留建筑占地面积m2 益华 五建 合计 379800 76520 332037 71200 47763 5320 456320 403237 53083 2．项目现状特点 项目用地内的现状建筑主要是厂房、仓库和住宅，将来都要予以拆除，但由于生产水泥 制品的须要，以铁路专用线将厂区分为南北两部分，南部为第一期开发，北部为其次期开发， 中间铁路途及其南北两侧为第三期开发。 规划范围内有三组拟保留建筑厂区南侧靠近朝阳北路的住宅楼为毛纺厂新建的宿舍 区；规划范围内西北角是一组旧住宅楼，分属毛纺厂和五建公司，目前保留，待将来有条件 时再改造；厂区中心靠星火路一侧正在兴建的一栋 12层综合楼。另外，现状厂区内的锅炉 房也将予以保留，用于将来小区供热。保留建筑占地面积和建筑面积状况如下表 8-2所示。 表 11-2 土地运用者 项目用地范围内保留建筑占地面积和建筑面积 益华 五建 用途 2 占地面积m 2 建筑面积m 2 占地面积m 2 建筑面积m 住宅 43488 100000 5320 30000 地区公建 合计 0.4275 47763 22092 0 0 122092 5320 30000 项目规划范围以北是石佛营住宅小区，西侧是东八里庄住宅小区，南侧也已建成居住区， 东侧隔铁路专用线为仓储区。铁路专用线以西，本项目四周已形成规模居住区，将厂区改造 为住宅区符合规划要求。 3．项目拟建规模 依据初步规划方案，毛纺厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成，其中新建建筑包 括高层和多层住宅、非配套公建和配套公建（详见表 8-3）。建设用地面积 456300平方米， 总建筑面积 912600平方米，总容积率为 2.00。 表 11-3 项目拟建规模和建筑面积安排 类型 建筑面积m2 152092 437908 137600 85000 建筑面积所占比例 保留建筑 ---- 57.6 18.1 11.2 13.1 100.0 ---- 新 建 建 筑 高层住宅 多层住宅 地区商服 配套公建 小计 100000 760508 912600 合计 4．项目服务对象 居住区将规划建设一处地区级公建中心和一所医院，为旁边地区和小区内居民供应服 务，其余建筑为多层、高层住宅和配套公建。其中，部分新建住宅为益华集团其它开发项目 供应拆迁安置房，部分住宅为公开销售商品房，所占比例分别为 30和 70。 5．市政工程和基础设施 据测算，毛纺厂居住区建成后，对热力、电力、电讯和煤气的需求预料如下 1 供热 小区内将自建锅炉房，负责整个小区的供热。 2 供电 依据北京毛纺厂住宅区供电可行性询问报告，毛纺厂住宅区的能源供应方式采纳锅 炉房（或热力网）供热，煤气或自然气炊事，集中与分散空调相结合方案，新建住宅和新建 公建用电定额分别按 25瓦/平方米和 50瓦/平方米计算，则该小区用电总计约 20000千瓦。 同时运用系数为 0.8，则最大负荷约 16000千瓦，需安装 24000千伏安变压器。 依据测算，新建小区内开闭站和由变电站引至住宅区的电缆分别需 400万元和 480万元，需 交纳的供电贴费为 2880万元，以上三项共计 3760万元。另外，居住区还应担当地方电力建 设基金 4000万元，此项费用可分期交纳。 3 煤气 据北京市煤气公司测算，按小区内住宅 7736户、其它建筑 15.86万平方米计，日用煤气 量为 2.1万立方米，高峰用气量为 3500立方米。 4 电讯 据北京市电信管理局测算，按居住人口 2万多、住户 7736户计，毛纺厂居住区至少需 电话 9000部（包括公建），初期至少需安装程控交换机 1万门。 二、市场探讨 （一）北京市当前房地产市场概况（略） （二）北京市一般住宅市场分析 （三）市场供需关系分析（略） 经过对北京市的投资环境和市场供求关系分析，我们提出如下建议 本项目所处位置紧邻北京市房地产投资的热点地区之一 --东四环路，建议市场定位如 下 1功能安排。小区内以一般住宅为主，配以适当的写字楼、商业及公建用房。一般住 宅占 70，其中多层与高层并重，为提高项目的建筑面积，适当增加高层的比例。 2销售对象。一般住宅销售对象以企事业单位、集团购买和益华集团内部其它项目的 拆迁用房为主，外地驻京机构为辅，兼顾散户。 3户型与功能。考虑到销售对象，一般住宅户型以三室一厅、三室二厅、二室二厅为 主，约占 70；四室二厅为辅，占 10，其余为二室或一室。面积约 60-120平方米。 在节约成本的前提下，应尽量使功能达到中档水平，如设计冰箱、洗衣机、空调的预 留位置。 （三）北京市写字楼市场分析（略） （四）北京市商业用房市场分析（略） 三、项目规划建设方案和建设条件 （一）项目用地功能布局 小区内现状住宅主要分布在厂区西北角和南端。规划住宅主要集中在小区中心，部分布 置于靠近铁路的东北角，在高度限制方面，本着中间高、两边低的原则，越靠近铁路高度越 低，以削减铁路噪音对居民的干扰。 毛纺厂四周居住区建成较早，配套设施不完善，缺乏集中的、有规模的地区级公建中心。 因此规划在区域内两条主干道（朝阳北路和星火路