商品房买卖合同纠纷案件代理词

代 理 词 （2012）惠湾法民一初字第XXXX号 尊敬的审判长、审判员 受本案被告的委托，就其与原告房屋买卖合同纠纷一案，发表如下代理意见，请考虑 一、贵院依职权追加深圳市某房地产经纪有限公司（以下简称“某房地产经纪公司”）为本案被告，程序不合法，且依据不足。 1. 根据最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见第58条规定人民法院追加共同诉讼的当事人时，应通知其他当事人。但是，贵院追加某房地产经纪公司为本案被告时，并未通知我方当事人，故程序不合法。 2. 某房地产经纪公司不属于本案必须共同进行诉讼的当事人，与本案的诉讼标的并不具有共同性或不可分性。案外人李某的行为属于个人行为，我方当事人与某房地产经纪公司在本案中不存在连带责任关系，故贵院依据民事诉讼法第一百一十九条追加某房地产经纪公司为本案被告，依据不合法。 3. 民事诉讼法第十三条规定当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。原告在庭审中明确提出，不要求某房地产经纪公司承担责任，贵院依职权追加被告，剥夺了原告的处分权。 二、经贵院要求，我方当事人补充提供的某房地产经纪公司与我方当事人签订的营销顾问合同，与本案无关。该证据不能作为我方当事人承担责任的依据。 1. 上述营销顾问合同中的法律关系与本案争议的标的并不是同一法律关系，涉案商品房买卖合同的出卖人和买受人为我方当事人与原告，故营销顾问合同与本案并不存在直接关联。且案外人李某并非该合同的一方，我方当事人与李某也不存在代理关系，故该证据不能作为我方当事人承担责任的依据。 2. 某房地产经纪公司与我方当事人虽然存在代理关系，但是双方的代理合同，即营销顾问合同第六条和第九条明确约定，某房地产经纪公司不得收取客户任何款项。而且事实上，涉案款项并非某房地产经纪公司收取。故即使依据该合同，我方当事人也不应当承担责任。 三、某房地产经纪公司庭审中明确提出，其并未授权案外人李某收取涉案款项，对李某是否收取了涉案款项也不知晓。故无论李某是否收取了涉案款项，均是其个人行为，并非职务行为。 1. 本案原告提供的主要证据收据，该收据上没有某房地产经纪公司或我方当事人的盖章，故李某是否收取了涉案款项，只有原告一方的陈述，无法确认； 2. 即使李某收取了涉案款项，由于其并未获得某房地产经纪公司或我方当事人的授权，其收取涉案款项的行为属于个人行为，并非职务行为，故应当由李某个人承担相应的法律责任。 3. 原告提供的证据不足以证明李某获得了或可能具有收取涉案款项的授权，且与房屋买卖交易惯例或双方交易中的行为均不相符合。涉案商品房买卖属于数额较大的交易行为，原告作为买方，应当尽到更为充分的审慎义务。 此致 惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院 广东金圳律师事务所 律师 2012年5月21日