上海封控最久的企业爆雷历险记！

上海封控最久的企业爆雷历险记 易居企业控股（2048.HK，以下简称“易居”）定下的2022年上半年的阶段目标，已经不是业务第一，而是回款第一。可以说，假如易居能在上半年继续保持正常经营，挺过房地产行业目前正牌黎明前的黑暗，则大概率会随着房地产行业的整体回暖而挺过来。3月2日，因有确诊病例，上海大学下达封校通知，而易居集中总部正位于上海大学延长校区内。若从那时开始算起，易居集团总部已经封控接近60天了，应该可以算的上是上海疫情中被封控最久的企业了。作为素有“地产界阿里”美誉的易居，其业务和关联的渠道、代理密切相关。一季度，受疫情影响，易居苏州公司已经降级成上海的一个事业部，对于2021年一季度成交数据一千多套左右，2022年一季度只有约100套左右，同比下降约90，堪比自由落体运动。据了解，易居广州公司也要整体裁撤，七十多个项目一个不留，剩下的就是追回款、打官司。 本文目录 一、易居票据爆雷后惊险过关 二、“地产界阿里”危机浮现 三、地产代理行业正遭遇严寒 四、行业困境亟需扭转 一、易居票据爆雷后惊险过关 4月26日，易居公告，对票据（代码40024、40507）进行新要约交换已获超75未偿票据持有人同意不可撤销重组支持协议。 根据易居公告，新要约将按分成30个月内逐步偿还。同时作为交换要约及同意重组议案的债权持有人，将获得以每1000美元的旧票据换取新940美元的新票据、60元美元现金以及旧票据截止至2022年4月18日不含）的应计未付利息。 此前（4月18日），易居公告称，于2022年到期的7.625优先票据未能在到期日（4月18日）偿还，已构成2022年票据契约项下的违约事件。该事件进而触发2023年票据契约项下的交叉违约。而对该票据契约进行重组，则是避免流动性危机的传导从而导致全面债务危机。 二、“地产界阿里”危机浮现 进入2022年以来，这一轮始自2021年下半年开始的房地产行业流动性困境依然未有改观，市场延续深度下行。1-2月，全国商品房销售面积同比下降10，商品房销售额同比下降19，商品房销售均价同比下降11，TOP10房企销售额同比下降37。进入3月，由于疫情、经济等因素，市场并未出现小阳春，反面扩大了跌幅。全国30个大中城市商品房成交面积同比下跌49，主流房企销售业绩降幅还在扩大。 伴随房地产行业深度调整，上游开发商面临的流动性和债务风险，正在传导致下游企业。素有“地产界阿里”的易居也出现了同样的困局，在其公司的26个股东中，而这些股东的背景堪称“豪华”，但是这也不足以扭转行业大背景动荡造成的劣势局面。易居业务规模下降，就个别开发商客户未偿还应收款项的预期信贷损失确认额外亏损拨备，以及其他资产减值亏损的负面影响，加重了易居企业控股流动性和财务灵活性的限制。过半股东正遭遇流动性困难；由于与地产商深度绑定，易居企业控股也深陷美元债违约风险。2022年票据及2023年票据的未偿付金额分别为2.98亿美元和3亿美元。 公开资料显示，易居企业控股代理销售的主要业务合作伙伴有恒大、万科、碧桂园、融创、富力、雅居乐等，2020年来自前五大客户营业收入占比达35。其中，恒大作为其单一最大客户，截至2021年中，涉及恒大的应收款项约35亿～40亿元，占总应收账款比重约50。易居在年报中提到，因个别房企客户信贷质素恶化，该公司预期信贷损失的金融资产亏损拨备（扣除拨回）从2020年的约1.72亿元增加3765.7至66.68亿元。 “易居压力源于开发商回款问题。”一位不愿具名的房地产行业观察人士提到，大客户暴雷，部分客户出现资金周转困难，直接影响了其现金流。作为轻资产公司，易居企业控股寻求美元债展期，目前看与金融机构谈判的筹码并不多。 据易居企业控股发布未经审计的业绩报告显示，2021年其营业收入88.4亿元，同比增长9.85；归属母公司股东净利润亏损88.93亿元，同比止盈转亏，去年同期净利3.04亿元。 具体来看，易居企业控股有三大主营业务均出现不同程度下滑一手房代理服务产生收入19.76亿元，同比下降38.3；房地产经纪网络服务收入25.09亿元，同比下降8.1；房地产数据咨询服务收入9.15亿元，同比下降7.3。 IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，房地产行业流动性整体恶化是造成易居违约的最大因素，易居业务模式与开发商股东深度捆绑，成就了易居的同时也造成了“一损俱损”局面；当前形势下，易居很难再获得外部融资，在现金流逐步恶化下，债务重组问题应尽早做打算。 三、地产代理行业正遭遇严寒 中国四大地产代理行业上市公司分别为世联行、易居企业控股、合富辉煌、贝壳公布的2021年度业绩来看，无一例外均出现由盈转亏。 其中，2021年世联行录得净利润亏损11.29亿元，而2020年同期为1.1亿元；易居企业控股亏损88.93亿元（2020年净利润为3.04亿元）；合富辉煌录得净利润亏损5.45亿港元（约合4.46亿元人民币），2020年同期为1.55亿港元；贝壳归母净利润亏损5.25亿元（2020年同期为27.78亿元）。也就是说，四家地产代理头部企业2021年亏损总计达109.92亿元。 可以说，坏账问题是地产代理行业难以逃避的“困窘”。 事实上，经历了2021年下半年来以来的楼市巨变，地产代理企业在发展策略上已经开始进行调整，包括优化业务板块、控制回款周期、牵手央企国企、数字化增效等手段。 在贝壳年报中，“一体两翼”的发展战略被时常提及。一体指的是“房产交易赛道”，两翼则是家装家居赛道与普惠租房业务。可见，贝壳找房并非将业务发展局限在房产交易业务上，已逐步发力家装和租房业务。 世联行则在年报中表示，将调整经营策略，抓应收确保现金流稳定。面对市场流动性风险加大，主动调整组织和区域布局，搭建应收款项催收体系，主动回款催收效果显著，确保了公司现金流的稳定。关于数字化发展，“积极探索和逐步实施数字化转型，将‘智慧案场’全面融入运营过程和绩效管理，系统性提升经营效率，降低交易成本。” 而易居也做出相类似调整，将对原有一手房代理业务板块的问题项目进行裁撤，优先选择回款有保障的高质量项目，并严格控制回款账期。此外，围绕天猫好房的数字化营销战略，积极构建不动产数字化营销线上与线下的全链条平台；围绕克而瑞大数据的数字化服务战略，构建不动产数字化解决方案平台生态圈。 合富辉煌在年报中提到，将集中力量维系市场中稳健的房地产发展商，以保障业绩收益基本稳定为大前提，进一步拓展粤港澳大湾区、长三角等重点区域业务。 谈及代理企业的突围之路，业内人士认为，“对代理企业来说，要想短期实现突围，似乎并没有太大出路，唯一能做的就是尽量减少亏损，熬过市场低迷期。比如通过多元化实现新的利润增长，这需要较长时间周期。而代理企业目前能做的无非是压缩成本、增加现金流入、提升主营业务收入等。” 四、行业困境亟需扭转 4月20日，经济日报发文发挥稳楼市在稳大盘中作用，文章指出应该采取有力措施保持房地产市场平稳运行，房地产业在带动经济增长，稳定宏观经济基本盘方面的作用明显。数据显示，2021年，房地产业增加值7.76万亿元，