商业银行在城市更新行动中的使命担当

商业银行在城市更新行动中的使命担当 城市更新行动是改善城市基础设施的建设工程，是将改革发展成果惠及全体人民的民生工程，是在新发展阶段践行以人民为中心发展思想的重大举措。面对城市更新行动中的巨额融资缺口，商业银行应当发挥其在当代经济发展中的市场作用和使命担当，深度参与到城市更新和经济转型升级中，不断增进与政府、企业的互助合作，改善民生福祉，助力国民经济高质量发展。 一、城市更新战略的重大意义 党和国家一直以来高度重视城镇化建设发展和民生福祉的改善，随着城镇化进程步入中后期阶段，城市发展出现了一些新问题和新形势。在此背景下，“十四五”规划进一步提出了“深化推进以人为核心的新型城镇化战略”；2021年更是将“实施城市更新行动”写入政府工作报告。随着城市更新相关政策的落地，各地方政府也纷纷出台了推动城市更新行动的具体措施。2021年11月，住建部从130多个申报城市中遴选出北京等21个城市（区），开展全国范围的第一批城市更新试点工作。 实施城市更新行动，其内涵是落实“五位一体”的总体布局，补强城市基础设施和公共服务的短板，调整城市空间形态，优化城市结构和功能，提升城市品质和承载力，筑建城市的核心竞争力，将城市建设成为绿色、人文、智慧的宜居之地，满足人民群众日益增长的美好生活需要。城市更新是践行“人民城市人民建，人民城市为人民”理念和共同富裕的重要行动，可以将改革发展的成果惠及全体人民，是推进以人为本的新型城镇化建设的必然要求。 在当下城镇化由规模扩张向品质提升的转型时期，实施城市更新行动还是扩大内需、转变城市开发建设和经济发展方式、促进经济高质量发展的重要载体。城市更新重视存量设施的提质改造，在存量中提升质量，走内涵式、集约型、绿色化高质量发展之路，这是构建新发展格局的重要路径。 二、城市更新面对的难点问题 目前，关于城市更新并未有统一的建设内容的界定，因此不同区域的城市更新建设实践内容略有差异，例如北京市将老旧小区改造、危旧楼房改建、老旧厂房改造、老旧楼宇更新、首都功能核心区平房（院落）更新纳入城市更新行动范围；辽宁省城市更新工作则主要围绕市政设施智能改造升级、新型城市基础设施和生活垃圾处理设施建设、县城公厕建设、“海绵城市”建设等方面开展。归纳总结各地开展的城市更新的内容，可以将城市更新总结为住房物业的翻新、市政配套设施的提升、运行设备的修缮、新型城市基础设施的建设、城市存量资产的盘活和城市发展定位的更新。 无论是单一项目还是项目组合，城市更新项目的实施均面临着大量的资金投入需求。据佳兆业2019-2020房地产行业白皮书，在全国300万亿元总市值的房地产行业中，按每年2的更新速率保守估算，每年城市更新投资规模都将超过6万亿元。在直接投资之外，城市更新项目还将产生3～5倍的乘数效应，对内需产生显著的带动作用，释放巨大的发展空间。根据全国工商联房地产商会城市更新分会的调研，全国城市更新行动将撬动十万亿级的内需市场空间。 然而，城市更新的公共属性决定了城市更新的经济效益不高甚至成本收益倒置，尤其是“城中村”居民住宅改造等项目，企业在面对这类缺乏盈利保障的项目时往往会退避三舍，仅仅依靠地方政府财政投入难以完成。由于资金匮乏而导致城市更新项目暂停甚至未开工的案例也较多。因此，解决资金来源、保证充足的项目资金，是顺利实施城市更新行动的基础与关键。 三、城市更新的资金来源与融资模式 面对城市更新的巨大投资空间和融资缺口，各级财政部门、金融机构和社会资本方正加速构建多元化投融资机制，现已初步形成了多种城市更新融资模式。 1.政府财政支持 城市基础设施具有公共物品的属性，地方政府负有建设和更新的责任与义务，因此财政投入是城市基础设施更新的重要资金来源。财政投入具体包括中央财政城镇保障性安居工程的专项资金、地方政府财政补助资金、地方政府专项债券等，如2020年7月国务院办公厅下发的关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见，就明确鼓励地方政府发行专项债券筹资以完成老旧小区改造。 2.商业银行贷款 商业银行信贷资金一直是城镇建设领域的主要融资方式，银行贷款等一般金融资金主要以债权的方式参与城市更新项目建设。然而，由于城市更新项目具有全生命周期长、融资偿还周期长、以重资产模式运行等特点，在建设完成投入运营前，项目本身的现金流难以覆盖贷款本息，需更多依靠偿债主体、担保主体的可变现资产或增信方式。因此，商业银行出于资金安全性和风险管控的考虑，一般将城市更新贷款的门槛设置得较高，例如拆迁贷一般要求签约率达到双100，并购贷要求底层资产占土地开发投资额25以上，开发贷要求房企达到“432”条件（即四证齐全、30自有资金、二级开发资质）等。同时，房企“三道红线”和落实长效调控机制的房地产调控要求，也提高了信贷资金的准入要求。 3.非银金融机构融资 非银金融机构融资方式主要包括信托计划、资管计划、城市更新基金等。以城市更新基金为例，近年来，直接发起城市更新基金或以股权方式间接参与城市更新基金，来投资城市更新行动的城市和项目越来越多。早在2017年，广州市就发起设立了广州城市更新基金，首期基金落地规模达到了200亿元；2021年6月，上海市成立了迄今为止全国规模最大的城市更新基金，基金规模达到了800亿元，定向投资于上海中心城区的城市更新。由于城市更新项目投资具有长周期特征，因此相对而言，城市更新基金与城市更新的价值属性更加匹配。 4.社会资本方投入 部分城市更新项目可以通过盘活闲置资产、滚动开发等模式实现项目自平衡，这就可以吸引到部分社会资本方投资。为了引导政府、企业、社区共同参与到城市更新当中，北京市在2021年出台了关于引入社会资本参与老旧小区改造的意见，目标是打造形成“多个一点”，即居民出一点、企业投一点、产权单位筹一点、补建设施收益一点、政府支持一点的资金共担方式，合理引导多方出资，打通社会资本参与城市更新项目的渠道。 四、商业银行在城市更新中的机遇与使命 在巨额的融资缺口现状下，城市更新为商业银行的业务发展带来了全新的机遇，这主要体现在两个方面一方面，城市更新将有效拓展银行服务边界，创新服务产品，持续深化对区域内政府、企业及居民的金融服务能级；另一方面，城市更新覆盖了城市基础设施、市政、能源、环保、民生、产业园区等传统基建领域和5G、工业互联网等新型基建领域，有助于商业银行优化客户结构。 实施城市更新行动并非仅为城市建设者和管理者的职责。作为金融体系最重要的组成部分，商业银行也应当承担起在城市更新中的责任与使命。当前，国家开发银行的授信贷款和北上广深等一线城市的城市更新基金为城市更新融资起到了较好的引领作用，如国家开发银行在2021年提供了近5000亿元的授信额度来支持各地城市更新项目。商业银行应当按照国家的政策导向，发挥自身灵活机制优势，适度降低城市更新贷款门槛，创新金融产品，着眼于城市更新项目的全生命周期和区域城市更新的总体布局，通过模式创新和政策调整积极支持和深度参与城市更新工作，探索发展“城市更新住房租赁”等新型模