中原 解构房地产定位策划(综合体、片区开发)-房地产-2021

解构房地产定位策划（综合体、片区开发） 北京中原房地产经纪有限公司 北京中原出品，保留一切权力。 北京中 原 1房地产策划工作 QA Q1Q1 什么是房地产策划 Q2Q2 房地产策划分为几个阶段 Q3Q3 房地产策划都有哪些类型 Page | 2 Copyright Centaline Group, 2012 北京中 原 房地产策划主要指房地产行业的市场调研、方案策划、投资管理、产品营销和项目运营 等工作，其执业范围涵盖了房地产开发、项目咨询、产品设计、建设规划、广告策划、房 产销售、物业管理等众多领域。 主要工作包括房地产项目的市场调研和咨询策划；整合设计、建设、营销、广告、服务 等资源，制定策划方案；房地产项目的产品营销工作；房地产项目的运营工作。 Page | 3 Copyright Centaline Group, 2012 房地产策划涉及房地产项目开发的全过程 一般的房地产项目开发中，策划主要包含四个阶段 Code of this report | 4 Copyright Beijing Centaline 2010 一般的开发流程 策划阶段 市场研究阶 段 定位阶段 财务分析阶 段 设计阶段招商 / 销售阶段运营阶段 设计方案的制定 招商阶段 价格策略 设计方案的市场化 销售阶段 运营管理公司的选 取 调整 第一阶段策划阶段 Code of this report | 5 Copyright Beijing Centaline 2010 北京中 原 Part1 市场研究阶 段 Page | 6 Copyright Centaline Group, 2012 阶段序号主要内容 市场研 究阶段 1 开发背景研究 （地位、经济、资源、产业、交通、规划、房地产发展） 2 区域发展研究 （地位、经济、资源、产业、交通、规划、房地产发展） 3 项目分析 （位置、指标、现状、与其它区域联系、重大城市规划建设及其对项目 的影响） 4专题研究 5案例研究 6项目属性及界定 北京中 原 Part2 定位阶 段 Page | 7 Copyright Centaline Group, 2012 阶段序号主要内容 定位 阶段 7 项目功能定位及发展目标 （整体定位、发展目标、分功能区发展定位） 8 项目整体规划建议及开发策略 （整体规划原则、规划模式的适应性分析及选择、整体开发模式及节奏 建议、功能布局及组团策略建议、分阶段资金平衡策略及盈利模式） 9 项目产品定位 （建筑风格建议、园林景观建议、交通动线建议、分物业产品建议） 10 附加值建议 （智能化建议、节能环保建议、物业管理服务建议） 11产品价格定位 北京中 原 Part3 财务分析阶 段 Page | 8 Copyright Centaline Group, 2012 阶段序号主要内容 财务分 析阶段 12项目投资估算 13项目收入预测 14投资回报分析 15项目财务评价 北京中 原 第二阶段设计阶段 商业地产开发流程 设计阶段招策划阶段 市场研究阶 段 定位阶段 财务分析阶 段 设计方案的制定 设计方案的市场 化 调整 商 / 销售阶段运营阶段 招商阶段 价格策略 销售阶段 运营管理公司的选 取 Page | 9 Copyright Centaline Group, 2012 北京中 原 设计方案的制定 / 设计方案的市场化调 整 Page | 10 Copyright Centaline Group, 2012 阶段序号主要内容 设计 阶段 1建筑设计指导思想与原则 2项目总体规划方案 3建筑方案比选 4项目财务评价 设计方案的市场化调整针对前期策划报告，与顾问公司对接，同时充分考虑甲方要求， 结合市场，对设计方案进行有针对性的调整，使设计方案更具可行性，符合市场需求， 北京中 原 第三阶段招商 / 销售阶 段 商业地产开发流程 招商 / 销售阶 段 运策划阶段设计阶段 市场研究阶段 设计方案的制定 定位阶段 设计方案的市场 化 财务分析阶段调整 招商阶 段 销售阶 段 营阶段 价格策略 运营管理公司的选 取 Page | 11 Copyright Centaline Group, 2012 Copyright Centaline Group, 2012Page | 12 北京中 原招商流程图 1.在前期策划阶段，确定主力商或核心并略微提前进行主力 户 的招商洽谈； 2.项目报批完毕后，须提前招租项目内的大型主力户； 3.品牌商家的引进和规划； 4.充分掌握客户需求； 5.多渠道进行招商沟通； 6.商户确定。 Copyright Centaline Group, 2012Page | 13 北京中 原 销售流程图 北京中 原 第四阶段 后期运营阶段 商业地产开发流程 营阶段策划阶段设计阶段招商 / 销售阶段运 市场研究阶段 设计方案的制定 招商阶段 定位阶段 设计方案的市场化 销售阶段 财务分析阶段调整 价格策略 运营管理公司的选 取 Page | 14 Copyright Centaline Group, 2012 北京中 原 价栺策略 / 运营管理公司的选取（商业地产为 主） 价格策略是指根据运营周期，对租金进行阶段性、组合式调整，通过这一 方 式，可以对商家进行有效调整，成熟的价格策略，也是开发商以及运营管 理公 司专业性的体现。 运营管理公司的选取丰富的实操经验，以及丰富的商家资源，使得知名运 营 管理公司逐渐受到追捧，尤其是在持有型物业逐渐融入到开发商战略规划 中的 今天。优质运营管理公司的选取，将对实操经验不强、商家资源有限的 开发商 起到实质性作用。 Page | 15 Copyright Centaline Group, 2012 北京中 原 目前，房地产项目策划主要分为三大类（从策划内容分） 传统地产 （住宅 / / 商业 / / 办公 / / 综合 体） 产品驱动 Page | 16 Copyright Centaline Group, 2012 片区开发 （一级开发 / / 旧城改造 / / 新城建设 等） 土地价值驱动 专题地产 （养老地产 / / 旅游地产 / / 产业地产 等） 产业驱动 北京中 原 2 如何做好市场调研 Q1Q1 市场调研有哪些技术要点 Q2Q2 市场调研阶段工作流程及步 骤 Page | 17 Copyright Centaline Group, 2012 北京中 原 市场调研阶段技术要点获取信息的方法和渠道 Page | 18 Copyright Centaline Group, 2012 北京中 原 市场调研阶段技术要点地块勘察 Page | 19 Copyright Centaline Group, 2012 北京中 原 市场调研阶段技术要点地块勘察 （ 2 ） Page | 20 Copyright Centaline Group, 2012