融创成本管理复盘报告-枫香花园53P

枫香花园一期项目成本管理复盘报告 第一部分、枫香花园一期项目成本情况 01 第二部分、成本管理工作 02 第三部分、成本工作回顾与工作建议 03 目录 目录目录 第一部分、枫香花园项目一期成本情况第一部分、枫香花园项目一期成本情况  一、项目概况一、项目概况  二、成本构成二、成本构成  三、动态成本变化情况三、动态成本变化情况  四、建造成本分析四、建造成本分析  五、产品经济性五、产品经济性 第一部分、枫香花园项目一期成本情况第一部分、枫香花园项目一期成本情况 一、项目概况一、项目概况 第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况 1 1、项目总概况、项目总概况 （1）项目由融创中国与中南地产联合入手，于2016年2月1日通过土拍竟得，楼面价10054元/㎡，周边竟品1.6- 2.1万；容积率1.83，可售面积307180㎡。地处太湖新城与吴江城区交接处，距吴江区政府1.7公里，距离太湖音 乐喷泉3公里，距地铁四号线人民路站500米，距苏州湾大道1.9公里，湖底隧道及跨湖大桥可直达吴中、市区。 吴中太 湖新城 吴江太 湖新城 友新高 架、苏 州湾大 道 4 号 线 南 中 环 常 台 高 速 尹山湖 板块 石 湖 板 块 吴江区 核心 本 案 （1）一期为御园系B档项目，用地面积共62351 平方米，容积率1.2。 （2）本项目叠墅销售均价27180元/m2,洋房 21125元/m2. 3产品类型为四层法式叠墅和八层法式洋房 2 2、一期一期项目概况项目概况 所属产品系列所属产品系列B B档档产品品类产品品类叠墅叠墅 洋房洋房 总占地面积m263251总建筑面积m2105944 容积率1.2绿地率30.14 建筑密度26.95车位比0.981 PC要求0绿建星级二星 可售比68.15代征景观、代征公园 代征道路是否精装修公区精装修 开发时间一览表 产品类型建筑面积（M2）平均售价（元/M2）开竣工时间关键节点） 叠墅46306271802016.5.302018.6.30 洋房37283211252016.5.302018.6.30 一、项目概况一、项目概况 第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况 2 2、枫香花园一期项目产品主要指标、枫香花园一期项目产品主要指标 一、项目概况一、项目概况 第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况 3 3、项目总图、项目总图 一期一期  枫香花园一期项目目标成本对比情况（均为含税价格）枫香花园一期项目目标成本对比情况（均为含税价格） 科目科目 方案方案版目标成本版目标成本复盘版复盘版成本成本差异差异 建筑面积10660010594456 销售面积 72649 7270556 含税建筑 单方 含税可售 单方 含税合计 含税建筑 单方 含税可售 单方 含税合计 含税建筑 单方 含税可售 单方 含税合计 元/m2元/m2万元元/m2元/m2万元元/m2元/m2万元 土地及大配套土地及大配套 719671961055910559767087670811364113641656016560120399120399- -41694169- -60016001- -4369143691 建造建造 47944794703470345110051100412841286015601543731437316666661019101973697369 前期费用 173254184696140102177114824 建安工程 342550263651529734332314984526945017 市政基础 7721133822877411288204-3424 公用配套 423621451128441430071392071504 维修基金 不可预见费 二、成本构成二、成本构成 第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况 1、土地款前后版本差异较大的原因是、土地款前后版本差异较大的原因是方案版目标成本土地款按照可售面积分摊，此分摊方式不合理。复盘版将土地款先按照各期方案版目标成本土地款按照可售面积分摊，此分摊方式不合理。复盘版将土地款先按照各期 块占地面积分摊，再按照可售面积分摊至各业态。块占地面积分摊，再按照可售面积分摊至各业态。  枫香花园一期项目目标成本对比情况（均为含税价格）枫香花园一期项目目标成本对比情况（均为含税价格） 科目科目方案方案版目标成本版目标成本复盘版复盘版成本成本差异差异 直接成本小计 11990175921278081549222575164129-3503-4982-36322 财务费用 8171199871282211988712-510 营销费用 42362045054256194498-228 管理费用 20329821622042972159-114 税金相关附加费 619065222312293959423 土地增值税 完全成本 13432197091431871694324689179498-3511-4979-36310 销售收入 16905248051802061698124745179905-7660301 所得税 79911738521334935476611248167 净利润 239835192556210014610632298337224499 净利率 141411 二、成本构成二、成本构成 第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况 备注如前述因土地款分摊方式造成前后土地单方差异较大，进而影响了净利润，复盘利润为土地款正确分摊后的真实利润。备注如前述因土地款分摊方式造成前后土地单方差异较大，进而影响了净利润，复盘利润为土地款正确分摊后的真实利润。 1 1、枫香花园一期动态成本变化情况、枫香花园一期动态成本变化情况 三、动态成本变化情况三、动态成本变化情况 第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况 47944794479447944794 4616461646164616 42504250 479447944794 46944694 4616461646164616 4250 4128 3600 3800 4000 4200 4400 4600 4800 5000 动态成本变化情况动态成本变化情况 目标动态 2 2、、各产品单体建各产品单体建造造成本对比（按建筑面积计）成本对比（按建筑面积计） 三、动态成本变化情况三、动态成本变化情况 第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况 4,742 5,393 4,028 3,553 4,484 5,193 4,028 3,553 4,566 4,879 2,653 2,368 4,105 4,716 3,331 2,865 - 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 洋房叠墅人防非人防 建造成本对比表（元建造成本对比表（元/m2 方案版施工图版预结版复盘版 1 1、、主要产品类型的主体成本情