我国房地产投资基金学习案例.doc

1 我国房地产投资基金学习案例 一、房地产投资基金的概念 房地产投资基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入 的集合投资制度。它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不 能及的房地产经营活动的一种融资形式。房地产投资基金通过发行基金证券的 方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款 的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房 地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。基金管理者收取代理费用。 房地产投资基金的组织形式可以采用任何一个合法的集合制度形式存在， 如股份公司、有限合伙公司或契约型基金。在美国，房地产投资基金主要公司 制和有限合伙制的组织形式。房地产投资也是投资房地产的各种基金组织形式 的总称。房地产基金根据基金证券是否可以赎回，即按基金规模是否固定，可 以分为开放式房地产投资基金和封闭式房地产投资基金。房地产投资基金根据 资金募集方式，可以分为私募房地产投资基金和公募房地产投资基金。根据盈 利模式可以分为权益型房地产投资信托、抵押型房地产投资信托和混合型房地 产投资信托三种房地产投资信托模式。根据信托期限可以分为有限期房地产投 资基金和无限期房地产投资基金。 二、房地产基金对中国房地产业的作用 1、完善房地产业资本市场 我国房地产企业的自有资金比例过小，资产负债率高。房地产企业平均资 产负债率约为72，有的房地产企业甚至达到90以上。我国房地产业融资渠道 单一，商业银行贷款成为房地产开发资金的主要来源。2002年，在房地产企业 融资来源中，90是来自银行贷款的间接融资，只有不足10来自于股票、债券 市场的直接融资。 诺贝尔经济学奖得主夏普和米勒两位教授曾预言，不动产证券化是全球金 融业的发展趋势，是金融结构调速和金融工具创新的主要内容之一。而作为不 动产证券化重要形式的房地产证券化，又是金融创新的重中之重。2 房地产证券化主要包括两种形式。一是房地产抵押贷款债权的证券化，是 从银行的角度出发，金融机构将其拥有的产地产债权分割成小单位面值的有价 证券出售给广大投资者，从而在资本市场上筹集资金，用以再发放房地产贷款。 二是房地产投资权益的证券化，即上市的房地产投资基金，是从非金融机构出 发，房地产投资经营机构将房地产价值由固定资本形态转化为具有流动性功能 的证券商品，通过发售这种证券商品而在资本市场上筹集资金。 我国房地产金融尚未真正启动，其中主要原因是缺乏一个有效的房地产投 资的长期资金市场即房地产资本市场。一旦房地产证券化有序推开，则房地产 资本市场的轮廓就会初现。实践证明，单靠金融机构介入房地产业很难搞活房 地产市场。如何将民间的闲置资金引向房地产市场，没有一个完善的房地产资 本市场是不可能实现的。 2、提高房地产业运营效率和质量 房地产经营不同于其他的商品经营，它包括房地产开发、销售和物业管理 等系列过程。没有专家参与管理，房地产投资的增值空间很难拓展。因此，房 地产投资管理和经营管理是难得的资源。房地产投资基金的引入，改变了房地 产业企业的经营模式和经营行为，资本市场的竞争压力迫使房地产投资基金努 力提高管理水平和优势。一是提高了投资的决策水平和资金的使用效率；二是 房地产投资基金更注重房地产项目的管理，通过专业化的物业管理，提供满意 的服务，不断适应租户的需求，从而实现股东价值的最大化。 3、推动房地产业重组 房地产投资基金的引入，将推动房地产业报产业资本和金融资本的整合， 房地产业通过各种类型的房地产投资基金与资本市场全面接轨，将倒使我国的 房地产业从一个主要由私有资本直观拆字的产业过渡巧劲主要由公众资本支撑 的大众投资产业，这将造成房地产业一次脱胎换骨的巨变。从而推动我国房地 产业的人才、资本、资产与管理优势实施重组和不断优化组合，通过分工合作、 分化重组、收购兼并、整合优势等，推动房地产业重构产业分工体系，使得房 地产业的资源配置更加合理。3 三、我国房地产基金典型案例解析 1、规模住宅项目投资基金 基本结构通过发行信托，作为LP，成立有限合伙企业进行基金运作。 按照住宅性质分类，可以分为 高端豪华住宅项目、保障房项目 （1）上信华府资本－常州溧阳西南组团核心区项目 由上海信托独立发行。三线市场中型高档住宅区，品牌价值突出，价格适 中，主要面临销售风险，风控主要为劣后LP和信用担保。 结构 由上海信托、上置集团、上置关联公司及上 置集团董事局副主席施建东作为发起人，以 有限合伙企业的基金架构，由发起人成立投 资管理公司上信华府投资管理有限公司 担任GP，负责基金的主要运作，由信托作为 LP 项目 位于常州溧阳，总建面33万方，定位于溧 阳最高端的华府品牌精装修公寓，预计售价 8000－10000 期限 期限3＋1年（发行中） 规模 规模7.4亿 分配 基准收益率10％，超额收益分档20、30％ 分配，信托层面测算收益率17.7％－27.7％ 保障 由操盘团队和上置出资作为劣后LP，本金和 收益分配次序上劣后于信托；上置境内净资 产为4.3亿的子公司和劣后1亿LP出资为4 操盘团队提供担保责任；过程风控 （2）平安信托安城1号 由平安信托独立发行。全国房价最高的三线区域，绿城品牌在浙江市场的 不二地位，地块优越，物业形态市场接受度高，主要面临政策风险，主要风控 为过程控制 结构 低碳建筑项目。 项目 本基金的储备项目地块位于温州市龙湾区行 政中心区，与龙湾区府大楼隔路相望。项目 容积率1.5，土地190亩，可售地上建面18 万方，物业形态为高层公寓、法式合院，楼 面地价10796，预计售价4－7万 期限 信托期限为3＋2年。 （平安信托7月已发行 完毕） 规模 不超过30亿 分配 收益分配为LP获得基金收益的80，GP获 得基金收益的20（仅当LP获得年化10％ 优先回报后GP才能参与分配） 保障 过程控制 （3）北京信托－昆明保障房用地项目基金 由华夏银行对接理财产品发行。省会城市保障房，符合政策支持方向，风 控由信用担保和土地质押。5 结构 北京信托作为信托计划受托人将募集的信托 资金投资于汇力北信股权投资基金（有限合 伙）（简称“基金”或者“合伙企业”）， 成为有限合伙人（LP）。汇力（天津）投资 基金管理有限公司（以下简称“汇力公司”） 和汇力公司指定的投资管理公司（以下合称 为“GP”）共同作为本合伙企业的普通合伙 人。基金将与昆明市土地开发投资经营有限 责任公司（以下简称“昆明土投”）、昆明 土储中心等共同签订一级土地开发委托合同， 合作参与昆明市城中村改造第16号地块的土 地一级开发整理项目。 有限合伙人（LP1）为北京信托（代表信托 计划出资的受托人） ，LP1以货币出资，约 30亿元；有限合伙人（LP2）昆明土投， LP2以货币出资，约10亿元；出资比例 LP1与LP2的出资比例不高于31 项目 参与昆明市城中村改造第16号地块的土地一 级开发整理项目 期限 2年 规模 共40亿，其中信托30亿 分配 在本次一级土地开发整理地块交昆明土储中 心收储后，在收储土地经过招拍挂后昆明土 储中心将相应土地开发成本直接支付至